Frag den Steueranwalt: Zwischenmiete mit Airbnb und Co.
Die Wohnung während einer längeren Reise untervermieten? Ein Zimmer für Tourist:innen anbieten? Mit Airbnb die Finanzen aufbessern? Das sind verlockende Aussichten, trotzdem dürfen auch Vermieter:innen auf Zeit nicht vergessen, Steuern dafür abzuführen. Das Wichtigste dazu fasst Steueranwalt Stefan Heine für Sie zusammen.
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Zwischenmiete mit Airbnb und Co: Was es bei der Steuererklärung zu beachten gilt
Die Frage an den Steueranwalt Stefan Heine: Wie muss ich Mieteinnahmen versteuern, wenn ich meine Wohnung nur zeitweise vermiete, zum Beispiel über Airbnb, eBay-Kleinanzeigen, nebenan.de oder andere?
Die Antwort: Die Wohnung während einer längeren Reise untervermieten? Oder sich über Airbnb ein paar Euro dazu verdienen, weil ein Zimmer für Tourist:innen angeboten wird? Das sind verlockende Aussichten, trotzdem dürfen auch Vermieter:innen auf Zeit nicht vergessen, Steuern dafür abzuführen. Das Wichtigste vorweg: Sowohl Gewinne aus einer dauerhaften Vermietung, als auch solche aus einem zeitlich begrenzten Mietverhältnis – der sogenannten „Zwischenmiete“ – müssen versteuert werden. Und zwar dort, wo sich die Immobilie befindet.
Zwischenmiete: Der Gewinn muss versteuert werden
Bei der Versteuerung der Zwischenmiete liegt die Betonung auf Versteuerung des Gewinns. Das heißt, dass die Mieteinnahmen mit den Ausgaben für die Immobilie verrechnet werden können. Erst auf den Gewinn, beziehungsweise den Überschuss, wird dann die Steuer fällig. Die Möglichkeit, Verluste steuerlich geltend zu machen, haben Vermieter:innen allerdings nur, wenn auch die Absicht besteht, Gewinne zu erzielen. Es handelt sich hier um die sogenannte „Einkunftserzielungsabsicht“. Das schließt zum Teil Modelle aus, bei denen eine Ferienwohnung oder eine Airbnb-Unterkunft beispielsweise häufig selbst genutzt wird. Vermieter:innen sind hier in der Pflicht, eine Einkunftserzielungsabsicht nachzuweisen. Mögliche Ausgaben, die dann gegengerechnet werden können, sind dann beispielsweise:
- Anteilige Wohnungsmiete inkl. Nebenkosten (sofern diese nicht an die Mieter:innen weitergegeben werden).
Beispiel Angenommen eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche kostet 1.000 Euro Miete. Vermietet man ein Zimmer mit 20 Quadratmetern weiter, könnten die 200 Euro als anteilige Mietkosten von den Einnahmen der Zwischenvermietung abgezogen werden. Auch die Nebenkosten könnten anteilig gegengerechnet werden, sofern sie nicht schon im Rahmen des Mietpreises weitergegeben wurden.
- Gebühren bei Airbnb
- Reinigungskosten mit Rechnung. Reinigt man selbst, ist eine Anrechnung nicht möglich.
- Grundsteuer
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
- Versicherungen der Immobilie (Brandversicherung, Wohngebäudeversicherung, etc.)
Wenn ein vorübergehendes Mietverhältnis weniger Einnahmen als die Freigrenze von 520 Euro erzielt, müssen die Einnahmen nicht in der Steuererklärung angegeben werden. Für Nachweiszwecke ergibt es trotzdem Sinn, die Einnahmen und Ausgaben zu dokumentieren. Das Gleiche gilt, sollte das Gesamteinkommen, zum Beispiel aus der Vermietung und dem regulären Arbeitslohn, unter dem Grundfreibetrag liegen. Der Grundfreibetrag für Alleinstehende liegt für das Steuerjahr 2022 bei 10.347 Euro und für gemeinsam Veranlagte bei 20.694 Euro.
Zwischenmiete: Das passiert ohne Angabe in der Steuerklärung
Steuerpflichtige Gewinne und Leistungen zu unterschlagen, ist nie eine gute Idee. Das gilt auch für die Zwischenmiete, insbesondere im Fall von Vermietungen über Airbnb. Über eine sogenannte Gruppenanfrage bei den irischen Finanzbehörden (in Irland liegt der europäische Unternehmenssitz von Airbnb), können die Finanzämter die Daten von deutschen Vermieter:innen beziehen. Ein Abgleich mit den Angaben in den entsprechenden Steuererklärungen deckt schnell Fälle von Steuerhinterziehung auf. Hier kann es dann zu einem Steuerstrafverfahren kommen. Dabei kommen auf die Beschuldigten eine Strafe sowie eine Steuernachzahlung der hinterzogenen Steuern der vergangenen zehn Jahre plus ein Verzugszins von sechs Prozent zu.
HinweisIn schweren Fällen droht auch eine Freiheitsstrafe. Es ist also sehr ratsam, eine Zwischenvermietung korrekt in der Steuererklärung anzugeben.
Was muss ich bei der Versteuerung der Zwischenmiete beachten?
Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung muss die Anlage V der Steuererklärung ausgefüllt werden. Steuerlich relevant sind dabei die Kaltmiete und die Nebenkosten, sofern diese auf die Mieter:innen umgelegt wurden. Die beiden Beträge werden dabei voneinander getrennt angegeben. Es gilt der persönliche Steuersatz, der sich nach der Höhe des Einkommens richtet. Für Vermieter:innen fallen zwar nur Steuern auf den Gewinn des Mietverhältnisses an, dennoch müssen alle Zu- und Abflüsse beziehungsweise Einnahmen und Ausgaben in der Steuererklärung erfasst werden. Als Zufluss zählt zum Beispiel die erhaltene Miete plus Nebenkosten, sofern diese an die Mieter:innen weitergegeben wurden. Als Abflüsse können dann unter anderem die oben genannten Ausgaben verrechnet werden.
Wichtig Nach dem Zuflussprinzip müssen Mieteinnahmen übrigens in dem Jahr bei der Steuer angegeben werden, in dem sie auf dem Konto der Vermieter:innen eingegangen sind. Eine mögliche Ausnahme davon bilden Einnahmen, die um den Jahreswechsel herum eingehen. Hier ist entscheidend, zu welchem Veranlagungszeitraum die Einnahmen wirtschaftlich gehören. Wird die Januar-Miete 2023 (fällig am 1. des Monats) beispielsweise bereits Ende Dezember am 28.12.22 überwiesen, sind die Einnahmen trotzdem dem Steuerjahr 2023 zuzurechnen.
Zwischenmiete: Umsatzsteuer ja oder nein?
Unter Umständen wird für Einnahmen aus einem Zwischenmietverhältnis die Umsatzsteuer fällig. Die Kleinunternehmerregelung besagt, dass erst bei einem Bruttoumsatz von mehr als 22.000 Euro im Vorjahr und maximal 50.000 Euro im laufenden Jahr Umsatzsteuer abgeführt werden muss. Manchmal ergibt es allerdings Sinn, freiwillig die Umsatzsteuer abzuführen, auch wenn das aufgrund geringer Einnahmen nicht unbedingt notwendig wäre – etwa, um sich bewusst als professionelles Gewerbe zu positionieren.
Entscheiden sich Vermieter:innen für die Umsatzsteuerpflicht, müssen sie zwar eine Umsatzsteuervoranmeldung einreichen. Allerdings sind sie gleichzeitig vorsteuerabzugsberechtigt. Das bedeutet, dass die eigens erhobene Umsatzsteuer mit der Umsatzsteuer auf erhaltenen Rechnungen, zum Beispiel von Handwerker:innen oder von Reinigungsunternehmen, verrechnet werden kann. Stehen große Investitionen wie eine umfassende Renovierung an, fällt auch die Umsatzsteuer entsprechend hoch aus. Diese hohe Umsatzsteuerlast könnte dann als Betriebsausgabe abgesetzt werden.
Achtung: Verzichten Vermieter:innen auf die Kleinunternehmerregelung, ist diese Entscheidung für mindestens fünf Jahre bindend.
Gibt es weitere Fragen? Stefan Heine, Steueranwalt und Kopf des Online-Steuer-Tools smartsteuer, beantwortet Ihre Fragen gerne. Schicken Sie dazu eine E-Mail an hilfe@smartsteuer.de.
Stefan Heine
Stefan versteht als Fachanwalt für Steuerrecht selbst die Gesetze, die ihre eigenen Autoren verzweifeln lassen. Dabei widerlegt er das Gerücht, Juristen könnten nicht rechnen. Als Geschäftsführer von smartsteuer hält Stefan das Team mit seiner harmonischen Art zusammen und fokussiert es auf das gemeinsame Ziel: Die einfachste Steuererklärung.
