Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) Ausfüllhilfe

steuern.de Redaktion
Zuletzt aktualisiert:
31. Januar 2025
Lesedauer:
16 Minuten

Hier finden Sie Erläuterungen für jede Zeile der Anlage V. Sie können die Anlage V hier herunterladen. Wir empfehlen Ihnen allerdings, die Steuererklärung mit einer professionellen Steuersoftware zu erstellen.

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Hinweis: Gendergerechte Sprache ist uns wichtig. Daher verwenden wir auf diesem Portal, wann immer es möglich ist, genderneutrale Bezeichnungen. Bei den Gestaltungshinweisen und Ausfüllhilfen weichen wir auf das generische Maskulinum aus, um die sehr langen Artikel möglichst verständlich zu halten. Auch hier sind jedoch ausdrücklich alle Geschlechter (m/w/d) mitgemeint. 

Wann Sie die Anlage V ausfüllen müssen

Die bisherige zweiseitige Anlage V wurde für die Steuererklärungsvordrucke ab dem Veranlagungszeitraum 2023 in drei Anlagen unterteilt: Anlage V,  Anlage V-FeWo und Anlage V-Sonstige.

In welcher Anlage Eintragungen vorzunehmen sind, ergibt sich aus nachstehender Übersicht. 

Die Inhalte der drei neuen Anlagen sind mit den Inhalten der bisherigen zweiseitigen Anlage V weitestgehend identisch. Angaben, die bisher in einer Zeile enthalten waren, wurden auf teilweise drei Zeilen verteilt. Die Anlagen V-FeWo und V-Sonstige sind über die Website des Bundesfinanzministeriums abrufbar. 

Vermietungseinkünfte richtig erfassen

Die Anlage V benötigen Sie in folgenden Fällen:

  • Sie haben Grundbesitz oder Teile davon (z. B. Haus, Wohnung, Zimmer, Garage etc.) vermietet.
  • Sie sind Haus-/Wohnungseigentümer und haben vergeblich versucht, einen Mieter zu finden.
  • Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen und beabsichtigen zu vermieten.
  • Wenn Sie mehrere Objekte (Häuser, Eigentumswohnungen) haben, müssen Sie für jedes Objekt eine eigene Anlage V ausfüllen.
  • Die Anlage V-FeWo ist bei Vorliegen einer Ferienwohnung zusätzlich zur Anlage V abzugeben. Für jede Ferienwohnung ist jeweils eine Anlage V und eine Anlage V-FeWo einzureichen.
  • Die Anlage V-Sonstige ist nur abzugeben, wenn gesondert und einheitlich festgestellte Einkünfte aus Grundstücksgemeinschaften, geschlossenen Immobilienfonds, Bauherren- oder Erwerbsgemeinschaften vorliegen, sowie bei Untervermietung von selbst angemieteten Räumen, bei der Vermietung und Verpachtung von unbebauten Grundstücken, anderem unbeweglichen Vermögen, von Sachinbegriffen und aus der Überlassung von Rechten. Auch bei Vorliegen einer ermäßigten Besteuerung von Vermietungseinkünften oder bei Steuerstundungsmodellen i. S. d. § 15b EStG ist diese Anlage Teil der Steuererklärung. Die Anlage V-Sonstige ist ebenfalls abzugeben, wenn vereinnahmte Prozess- und Verzugszinsen, die mit der Vermietung- & Verpachtungstätigkeit zusammenhängen, erzielt werden (z. B. erfolgreiche Klage auf Schadensersatz oder Verzugszinsen auf Mietzahlungen) und wenn Einkünfte erzielt wurden, für die die ermäßigte Besteuerung nach § 34 Abs. 1 EStG anzuwenden ist.

[Überblick]

 

Anlage V

Zusammenveranlagte Ehegatten geben eine gemeinsame Anlage V ab.

Seiten 1 und 2

Allgemeine Angaben zu Grundstück und Eigentümer (Zeilen 1–12).

Einnahmen aus bebauten Grundstücken (Zeilen 13-32)

Hier sind die Mieteinnahmen und Umlagen einzutragen.

 

Seiten 2-4

Werbungskosten (Zeilen 33-83)

Die Aufwendungen (z. B. Abschreibungen, Finanzierungskosten, Reparaturen, ­laufende Kosten) für das vermietete Objekt tragen Sie hier ein.

 

 

Anlage V-FeWo

Zusammenveranlagte Ehegatten geben eine gemeinsame Anlage ab. Die Anlage V-FeWo ist über die Website des Bundesfinanzministeriums abrufbar. 

Seite 1

Ferienwohnung 1

Allgemeine Angaben (Zeilen 1–7)

Angaben zur Selbstnutzung (Zeilen 8 und 9)

Angaben bei ausschließlicher Vermietung (Zeilen 10–13)                                    

Ferienwohnung 2 (entsprechende Angaben)
Seite 2 Ferienwohnungen 3 und 4 (entsprechende Angaben)

 

 

Anlage V-Sonstige

Zusammenveranlagte Ehegatten geben eine gemeinsame Anlage ab. Die Anlage V-Sonstige ist über die Website des Bundesfinanzministeriums abrufbar. 

Seiten 1 und 2

Anteile an Vermietungseinkünften, getrennt nach Ehegatten (Zeilen 1–29)

Eintragungen sind erforderlich bei Beteiligung an einer oder mehreren Grundstücksgemeinschaft(en), einer Bauherren- oder Erbengemeinschaft oder einem geschlossenen Immobilienfonds
Seite 2

Wirtschafts-Identifikationsnummer (Zeile 30)

Andere Vermietungseinkünfte, getrennt nach Ehegatten

Einkünfte aus Untervermietung von selbst angemieteten Räumen (Zeile 31) Vermietung von unbebauten Grundstücken, von anderem unbeweglichem Vermögen, von Sachinbegriffen und aus der Überlassung von Rechten (Zeilen 32–36)

Vereinnahmte Prozess- und Verzugszinsen (Zeile 37)

Ermäßigte Besteuerung nach § 34 EStG bei Vermietung (Zeile 38)

Steuerstundungsmodelle i. S. d. § 15b EStG (Zeile 39)


[Eigengenutzte Wohnung]

Die Anlage V ist nur für vermietete Objekte vorgesehen.

Haushaltsnahe Tätigkeiten in Zusammenhang mit eigengenutztem Wohnraum

Sie können für bestimmte Aufwendungen (z. B. Gartenarbeiten, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen) im eigengenutzten Haus bzw. Ihrer eigengenutzten Wohnung evtl. eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Anspruch nehmen (Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen).

Für energetische Maßnahmen an einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäude(teil) kann auch die Steuerermäßigung nach § 35c EStG beantragt werden.

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So erfassen Sie Ihre Vermietungseinkünfte richtig

[Lage des Grundstücks  Zeilen 4–8]

Die Anlage V ist jeweils für ein vermietetes bebautes Grundstück bzw. für eine vermietete Eigentumswohnung oder im Teileigentum stehende Gebäudeteile abzugeben. Hat der Steuerpflichtige mehrere bebaute Grundstücke vermietet, muss er für jedes dieser Grundstücke eine weitere Anlage V einreichen. Liegt nur selbst genutztes Wohneigentum vor oder handelt es sich um ein zu eigenen gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutztes Grundstück, ist keine Anlage V abzugeben.

Die Lage des Grundstücks, der Anschaffungszeitpunkt (= Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen, Lasten und der Gefahr des zufälligen Untergangs) und/oder den Zeitpunkt der Fertigstellung (= Bezugsfertigkeit) sind in den Zeilen 4, 5 und 7 einzugeben. Die Angaben haben Bedeutung für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung (Zeilen ab 33). In der Zeile 6 muss ab dem VZ 2024 das Aktenzeichen lt. dem Grundsteuermessbescheid angegeben werden, bislang wurde in dieser Zeile das Einheitswertzeichen angegeben. Ebenfalls neu ist die Eintragungsmöglichkeit der Wirtschafts-Identifikationsnummer. Soweit vorhanden, kann diese in Zeile 8 eingetragen werden.

 

[Wohnfläche → Zeilen 10-12]

In den Zeilen 10-12 sind neben der Gesamtwohnfläche auch die Flächen anzugeben, die auf eigengenutzten, unentgeltlich an Dritte überlassenen oder als Ferienwohnung genutzten Wohnraum entfallen. Dies ist u. U. für die flächenmäßige Aufteilung von Ausgaben von Bedeutung. Soweit der Eigentümer eines Gebäudes dieses teilweise zu eigenen Wohnzwecken nutzt oder zu solchen Zwecken an eine andere Person unentgeltlich überlässt, erzielt er aus diesem Grundstücksteil keine Einnahmen und kann dementsprechend Aufwendungen, die mit diesem Grundstücksteil in Zusammenhang stehen, nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

 

[Ferienwohnung → Zeilen 9 und 10-12]

Zu den Einkünften aus Vermitung und Verpachtung gehören auch die Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen. Ausnahmsweise können auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorliegen. Ein Gewerbebetrieb kann nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn aufgrund eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse – einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare – unternehmerische Organisation erforderlich ist (BFH, Urteil v. 28.5.2020, IV R 10/18, BFH/NV 2020 S. 1055).

 

[Kurzfristige Vermietung über das Internet → Zeile 9]

Wenn Privatpersonen einzelne Zimmer ihrer Wohnung oder die ganze Wohnung regelmäßig oder auch nur gelegentlich über Internetportale an Touristen und Geschäftsreisende vermieten («social travelling»), erzielen sie daraus Einkünfte. Oft sind sich die Steuerpflichtigen dieser Auswirkung und einer evtl. damit verbundenen Steuerhinterziehung bei Nichterklärung der Einkünfte nicht bewusst.

Bei der kurzfristigen Vermietung ist zu unterscheiden, ob Vermietungseinkünfte oder gewerbliche Einkünfte erzielt werden. Grundsätzlich liegen bei der Vermietung von eigenen oder angemieteten Räumen oder Wohnungen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG vor (BFH, Urteil v. 4.3.2008, IX R 11/07, BFH/NV 2008 S. 1462).

Gewerbliche Einkünfte sind jedoch anzunehmen, wenn der Vermieter gewichtige und unübliche Sonderleistungen erbringt oder die Vermietungstätigkeit eine unternehmerische Organisation erfordert, die mit der z. B. eines Hotels vergleichbar ist (Rezeption, Zimmerreinigung, Frühstücksangebot).

Von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann jedoch ausgegangen werden, wenn nur übliche Sonderleistungen (Bereitstellung von Bettwäsche, Handtüchern, Telefon- und Kabelanschluss, Einbauküche, Auslage von Informationsmaterial und Routenempfehlungen, Gepäcktransporte, Endreinigung) erbracht werden (BFH, Beschluss v. 28.9.2010, X B 42/10, BFH/NV 2011 S. 37).

Werden nur geringe Einnahmen aus der nur vorübergehenden (Unter-)Vermietung von selbst genutzten Immobilien erzielt (520-Euro-Grenze), kann aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden.

[Mieteinnahmen, umgelegete Neben- und Betriebskosten → Zeilen 12–24]

Als Einnahme i. S. d. § 21 Abs. 1 EStG ist alles (Geld oder Sachbezüge) anzusehen, was Ausfluss aus der Nutzungsüberlassung ist. Auf die Bezeichnung der Einnahmen kommt es nicht an. Wertsteigerungen von vorhandenen Vermögen sowie Erlöse aus der Veräußerung des vermieteten Objekts sind keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

In den Zeilen 13–14 sind für die einzelnen Wohnungen, die Wohnungsgrößen und die Ihnen tatsächlich zugeflossenen (Kalt-)Mieten anzugeben. Die Summe dieser Einnahmen gehört in Zeile 15. Wurden nur einzelne Räume oder beruflich genutzte Räume vermietet, sind die Einnahmen in den Zeilen 16–18 zu erfassen. Die vereinnahmten Umlagen für Nebenkosten wie Strom, Wasser, Heizung etc. (laufende und Nachzahlungen oder Erstattungen dieser, auch für Vorjahre) erfassen Sie in den Zeilen 20–21.

Soweit Sie Umlagen (aus Vorjahren) an Mieter zurückgezahlt haben, werden negative Beträge mit vorangestelltem Minuszeichen eingetragen.

Die Einnahmen aus der Vermietung von Wohnraum an Angehörige müssen gesondert in Zeile 19, die von Angehörigen gezahlten Neben- und Betriebskosten (Umlagen) sowie Nachzahlungen und Erstattungen derselben in Zeilen 22 und 23 eingetragen werden.

Wurden Neben- bzw. Betriebskosten nicht gesondert vereinbart, ist dies in Zeile 24 zu bestätigen.

Geringfügigkeit

Werden Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung, eines selbst genutzten Einfamilienhauses oder eines insgesamt selbst genutzten anderen Hauses vorübergehend vermietet oder untervermietet und übersteigen die Einnahmen hieraus nicht 520 EUR im Veranlagungszeitraum, kann im Einverständnis mit dem Steuerpflichtigen aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden.

 

[Vermietung an Angehörige → Zeilen 9, 8, 19, 22 und 23]

Einnahmen für an Angehörige vermietete Wohnungen (ohne Umlagen) sind aus einkommensteuerrechtlicher Sicht besonders zu prüfen. Zum einen ist zu klären, ob das Mietverhältnis mit dem Angehörigen dem Grunde nach steuerlich anerkannt werden kann, zum anderen werden solche Wohnungen oft teilentgeltlich oder verbilligt überlassen.

Bei der Vermietung an Angehörige wird das Mietverhältnis daraufhin geprüft, ob es wie unter Fremden vereinbart und durchgeführt worden ist. Außerdem wird die verbilligte Überlassung (tatsächliche Miete < 50 % der ortsüblichen Miete) geprüft. Beträgt die tatsächliche Miete mindestens 50 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist eine Totalüberschussprognose durchzuführen. Ggf. werden die abziehbaren Werbungskosten nur anteilig berücksichtigt (Zeilen 86 und 87).

Soweit keine Mieteinnahmen vorliegen und auch nicht erkennbar sind oder es sich um eine verbilligte Überlassung handelt, können die Aufwendungen nicht oder nur teilweise als Werbungskosten geltend gemacht werden.

 

[Umlagen → Zeilen 20-24]

Die vom Mieter an den Vermieter bezahlten Umlagen (umlagefähige Nebenkosten nach der BetrKV) sind bei Zufluss als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen. Der Vermieter kann entsprechende Aufwendungen bei Abfluss als Werbungskosten abziehen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere Wasser- und Abwassergeld, Kosten der Zentralheizung und der Müllabfuhr sowie die weiteren nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Aufwendungen. Bei Vermietung an Angehörige sind die Umlagen gesondert auszuweisen.

Mietnach- oder -vorauszahlungen sind in dem Jahr zu versteuern, in dem sie zugeflossen sind.

 

[Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre, Mietkaution → Zeile 25]

Mietnachzahlungen für frühere Jahre sind in dieser Zeile zu vermerken. Mietnach- oder -vorauszahlungen sind in dem Jahr zu versteuern, in dem sie zugeflossen sind (§ 11 Abs. 1 EStG).

Hat der Mieter seine Miete oder verursachte Schäden trotz Aufforderung nicht bezahlt, kann der Vermieter evtl. auf die bei Beginn des Nietverhältnisses gezahlte Mietkaution zugreifen. Erst in diesem Zeitpunkt liegt ein Zufluss und damit eine Einnahme beim Vermieter vor. Auch Mietvorauszahlungen aus Baukostenvorschüssen des Mieters an den Vermieter, sind hier anzusetzen, soweit sie auf das Kalenderjahr entfallen.

 

[Einnahmen aus der Vermietung von Garagen und anderen Flächen → Zeile 26]

Hier tragen Sie die erhaltenen Garagenmieten und Entgelte z. B. für das Aufstellen von Reklameträgern, Automaten, Kiosken, Mobilfunkantennen oder Solaranlagen ein. 

Neben den Einnahmen aus der Vermietung von Garagen gehören auch die Einnahmen aus der Überlassung von Werbeflächen, z. B. an Hauswänden, aus der Vermietung von Grund und Boden für Kioske, zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Auch die Entgelte aus der Vermietung von Grundstücksteilen für Mobilfunkantennen, Windkraft- oder Solaranlagen und WLAN-Hotspots sind als Einnahmen zu erfassen.

[Umsatzsteuer → Zeilen 27-28]

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehört auch die vom Mieter bezahlte und vom Vermieter vereinnahmte Umsatzsteuer (Zeile 27), wenn der Steuerpflichtige (Vermieter) zur Umsatzsteuerpflicht nach § 9 UStG i. V. m. § 4 Nr. 12 UStG optiert hat, oder eine steuerpflichtige kurzfristige Beherbergung in Wohn- und Schlafräumen (z. B. Ferienwohnung) vorliegt. Auch die vom Finanzamt an den Steuerpflichtigen überwiesene USt ist eine Einnahme (Zeile 28). Dabei handelt es sich i. d. R. um die erstattete Vorsteuer aus der Herstellung des Gebäudes, aus Handwerkerrechnungen oder aus sonstigen Leistungen. Verrechnet das Finanzamt eine Vorsteuererstattung mit einer anderen Steuerschuld, z. B. mit der fälligen Einkommensteuer, und kommt es deshalb nicht zur Auszahlung an den Steuerpflichtigen, ist die Verrechnung entsprechend als Zufluss anzusehen.

[Zuschüsse aus öffentlichen oder privaten Mitteln → Zeilen 29-31]

Zuschüsse zur Finanzierung von Baumaßnahmen aus öffentlichen oder privaten Mitteln, die keine Mieterzuschüsse sind, gehören grds. nicht zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Solche Zuschüsse liegen z. B. bei einem Zuschuss für den Einbau von Lärmschutzfenstern in der Nähe des Flughafens oder bei Zuschüssen der Gemeinde im Rahmen eines städtebaulichen Sanierungsprogramms vor. Handelt es sich bei den bezuschussten Aufwendungen um Anschaffungs- oder Herstellkosten, sind ab dem Jahr der Bewilligung des Zuschusses die Abschreibungen nach den, um den Zuschuss verminderten AK und HK zu berechnen.  Das gilt auch, wenn der Zuschuss über mehrere Jahre verteilt zufließt.

Handelt es sich bei den bezuschussten Aufwendungen um Erhaltungsaufwendungen oder Schuldzinsen, sind diese nur vermindert um den Zuschuss als Werbungskosten abziehbar. Fallen die Zahlung des Zuschusses und der Abzug als WK nicht in dasselbe Kalenderjahr, rechnet der Zuschuss im Jahr der Zahlung zu den Einnahmen aus V+V und die Aufwendungen sind im Jahr der Bezahlung in voller Höhe abziehbar.

[Guthabenzinsen aus Bausparverträgen → Zeilen 29-31]

Guthabenzinsen aus Bausparverträgen sind keine Einnahmen aus Kapitalvermögen, sondern Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, wenn sie in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb, der Herstellung, dem Umbau oder der Instandsetzung eines vermieteten Gebäudes stehen. Sie gehören dann zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn der Bausparvertrag für den Grundstückskauf, Hausbau oder die Umschuldung verwendet werden soll und deshalb vor- oder zwischenfinanziert wurde (§ 20 Abs. 8 EStG).

Weitere Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (Zeile 29–31)

  • Erstattete Werbungskosten gehören im Jahr des Zuflusses zu den Einnahmen.
  • Verzugszinsen bei verspäteter Mietzahlung
  • Abstandszahlungen des Mieters für die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses oder die Entlassung aus einem Vormietvertrag
  • Muss ein Mieter von ihm vorgenommene Mietereinbauten bei Vertragsende lt. Vereinbarung dem Vermieter unentgeltlich überlassen, ist der Wert, den die Mietereinbauten zu diesem Zeitpunkt haben, als Einnahme beim Vermieter anzusetzen.

Keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind

  • die Kaution des Mieters. Sie wird wirtschaftlich und steuerrechtlich dem Mieter zugerechnet. Auf dem Kautionskonto (Treuhandskonto) gutgeschriebene Zinsen sind Einnahmen aus Kapitalvermögen des Mieters. Wird eine Kaution vom Vermieter später aber einbehalten, weil der Mieter seiner Verpflichtung zur Zahlung von Miete trotz Aufforderung nicht nachgekommen ist oder weil der Mieter von ihm verursachte Reparaturaufwendungen nicht ersetzt hat, liegen in diesem Zeitpunkt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung vor. Die Rückzahlung einer Kaution an den Mieter gehört nicht zu den Werbungskosten.
  • Entschädigungen aus einer Gebäudebrand- oder Elementarschadenversicherung. Eine Ausnahme besteht, wenn bereits geltend gemachte Werbungskosten wie z. B. Abschreibungen oder Aufräumkosten ersetzt werden.
  • Schadensersatz für die Beschädigung oder Zerstörung der Mietsache durch einen Dritten, wenn die Leistung nicht auf einem Mietvertrag beruht. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung liegen jedoch vor, wenn der Schadenersatz wegen Vorenthaltung der Mietsache nach Ablauf des Mietverhältnisses oder wegen Beschädigung der Mietsache durch den Mieter gezahlt wird.
  • Instandhaltungsaufwendungen des Mieters (Mieteraufwendungen), zu denen dieser verpflichtet ist.
  • der Verzicht auf Mieteinnahmen oder auf eine mögliche Mieterhöhung. 
  • Zinsen aus der Anlage einer Erhaltungsrücklage bei vermieteten Eigentumswohnungen. Sie gehören zu den Einnahmen aus Kapitalvermögen.
      1. [Summe aller Einnahmen → Zeile 32]

Hier ist die Gesamtsumme aller Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dieses Objekts einzutragen.

Werbungskosten

Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Sie sind abzugrenzen gegenüber den Anschaffungs- und Herstellkosten, die nicht (Grund und Boden) oder nur im Wege der AfA (Gebäude) abziehbar sind.

Wenn bzw. soweit Sie ein Grundstück oder einen Teil davon unentgeltlich überlassen, zu eigenen Wohnzwecken oder zu eigenen beruflichen oder betrieblichen Zwecken nutzen, können Sie keine Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.

Nur bei entgeltlicher Vermietung sind die Aufwendungen als Werbungskosten (Anlage V) abziehbar.

Diese Kosten können Sie steuerlich geltend machen

[Gemischt genutzte Grundstücke]

Bei gemischt genutzten Gebäuden müssen die Ausgaben erst insgesamt ermittelt und anschließend, soweit möglich, den einzelnen Nutzungen zugeordnet werden. Die Zuordnung erfolgt entweder direkt auf die jeweilige Nutzung oder, soweit dies nicht möglich ist, flächenmäßig nach der Nutzfläche. In der Anlage V sind bei fast allen Aufwendungen (ab Zeile 33) dafür unterschiedliche Zeilen vorgesehen. Der als Werbungskosten abzugsfähige Teil der Aufwendungen gehört jeweils in eine gesonderte Zeile.

Ausgaben i. Z. m. beruflich genutzten Räumen (häusliches Arbeitszimmer, Praxis, Kanzlei, Lagerraum, Büro …) werden grds. bei der jeweiligen Einkunftsart berücksichtigt (Anlage N: Werbungskosten; Anlagen G und S: Betriebsausgaben). Ist das gesamte Objekt vermietet, reicht es aus, die Eintragungen in der jeweils dritten Zeile vorzunehmen.

[Absetzungen für Abnutzung bei Gebäuden → Zeile 33]

Anschaffungs- bzw. Herstellkosten für ein Gebäude, eine Eigentumswohnung oder einen im Teileigentum stehenden Gebäudeteil zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, können nur im Wege der Absetzung für Abnutzung (AfA) für Gebäude (Gebäude-AfA) steuermindernd als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die Anschaffungskosten für Grund und Boden sind nicht absetzbar.

Absetzungsberechtigt ist der bürgerlich-rechtliche oder der wirtschaftliche Eigentümer. Das ist regelmäßig derjenige, der die Anschaffungs- oder Herstellkosten getragen hat und den Tatbestand der Einkünfteerzielungsabsicht erfüllt.

Bei der Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes im Jahr 2023 ist zu prüfen, was Gegenstand der Abschreibung ist. Ein Gebäude wird grds. als Ganzes abgeschrieben. Besteht ein Gebäude aber aus mehreren sonstigen selbstständigen Gebäudeteilen, sind die Vorschriften über die Gebäudeabschreibung auf jeden Gebäudeteil gesondert anzuwenden (§ 7 Abs. 5b EStG). Dabei können unterschiedliche Abschreibungsmethoden und unterschiedliche Abschreibungssätze für die einzelnen Gebäudeteile in Betracht kommen (R 7.4 Abs. 6 Satz 2 EStR 2023).

[Lineare Gebäudeabschreibung, § 7 Abs. 4 EStG → Zeilen 33–35]

Die lineare Gebäude-AfA ist bei allen Arten von Gebäuden im Inland oder Ausland anwendbar. Bei Inanspruchnahme der linearen Gebäude-AfA werden die Anschaffungs- oder Herstellkosten des Gebäudes auf die vom Gesetz vorgesehene Nutzungsdauer gleichmäßig verteilt. Die Abschreibung von Gebäuden erfolgt somit nach typisierten festen AfA-Sätzen. Bei der Bestimmung des Abschreibungssatzes ist zwischen sog. Wirtschaftsgebäuden und anderen Gebäuden zu unterscheiden.

Wirtschaftsgebäude

Ein Wirtschaftsgebäude i. S. d. § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG liegt vor, wenn

  • das Gebäude(teil) zum Betriebsvermögen gehört,
  • nicht Wohnzwecken dient und
  • der Bauantrag nach März 1985 gestellt wurde.

Ein Wirtschaftsgebäude ist mit jährlich 3 % abzuschreiben.

Andere Gebäude als Wirtschaftsgebäude, § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG

Die Abschreibung dieser Gebäude hängt vom Fertigstellungszeitpunkt ab.

[Degressive Gebäudeabschreibung, § 7 Abs. 5a EStG → Zeilen 33–35]

Durch das Wachstumschancengesetz vom 27.3.2024 (BGBl 2024 I Nr. 108) wurde mit dem § 7 Abs. 5a EStG eine degressive Abschreibung bei Gebäuden und Gebäudeteilen eingeführt. Die Vorschrift tritt mit Wirkung zum 1.1.2023 in Kraft (§ 52 Abs. 1 EStG) und ist demnach ab dem Veranlagungszeitraum 2023 anwendbar.

Die degressive Gebäude-AfA wird für Gebäude ermöglicht, die Wohnzwecken dienen und vom Steuerpflichtigen selbst hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden sind. Des Weiteren müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

  • die Gebäude sind in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union oder einem anderen Staat belegen, auf den das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR-Abkommen) Anwendung findet und
  • mit der Herstellung wurde nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 begonnen oder die Anschaffung erfolgt aufgrund eines in diesem Zeitraum rechtswirksamen abgeschlossenen obligatorischen Vertrags.

Die AfA wird in fallenden Jahresbeträgen mit einem gleichbleibenden Prozentsatz von 5 % vom jeweiligen Buchwert (Restwert) vorgenommen. Im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung ist die AfA ggfs. zeitanteilig zu berechnen. Ein Wechsel der AfA-Methode zur linearen AfA ist zulässig. Die lineare AfA ist in diesen Fällen vom Restwert vorzunehmen und bemisst sich unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer nach dem maßgeblichen Prozentsatz des Absatzes 4.

Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen sind nicht zulässig, solange die degressive Absetzung in Anspruch genommen wird. 

[Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau, § 7b EStG → Zeilen 36–38]

Für die Herstellung oder Anschaffung (spätestens bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung – anspruchsberechtigt ist nur der Erwerber) neuer Wohnungen kann der Bauherr oder Erwerber eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG zusätzlich zur AfA nach § 7 Abs. 4 oder Abs. 5a EStG unter den unten aufgeführten Voraussetzungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten geltend machen.

Die Sonderabschreibung beträgt im Jahr der Anschaffung/Herstellung (bei Anschaffung frühestens im Jahr der Fertigstellung) und in den drei Folgejahren jeweils bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage (Jahresabschreibung, auch im Erstjahr in voller Höhe) und kann neben der linearen bzw. degressiven Gebäude-AfA steuerlich geltend gemacht werden. Werden für die Überlassung des Gebäudes weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete gezahlt, ist auch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG im gleichen Verhältnis aufzuteilen und nur i. H. des auf die entgeltliche Nutzungsüberlassung entfallenden Anteils abzugsfähig (§ 21 Abs. 2 EStG). Entsprechendes gilt, wenn das tatsächliche Entgelt mindestens 50 % und weniger als 66 % beträgt und die erforderliche Totalüberschussprognose negativ war.

[Absetzungen für Abnutzung von Wirtschaftsgütern, die keine Gebäude sind → Zeilen 42–44]

Anschaffungs- und Herstellkosten für bewegliche und unbewegliche Wirtschaftsgüter, die keine Gebäude sind, können im Wege der linearen AfA als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden (§ 7 Abs. 1 EStG). Dabei sind die Anschaffungs- oder Herstellstellkosten gleichmäßig auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts zu verteilen. Ein abschreibungsfähiges bewegliches Wirtschaftsgut ist z. B. die mitvermietete Einbauküche. Sie ist mit ihren einzelnen Elementen (Spüle, Herd, Möbel, Elektrogeräte) ein einheitliches Wirtschaftsgut. Die Kosten für die vollständige Erneuerung sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern auf zehn Jahre abzuschreiben (BFH, Urteil v. 3.8.2016, IX R 14/15, BFH/NV 2017 S. 184). Bei Ersetzung eines beschädigten Einzelteils liegt grds. Erhaltungsaufwand vor.

Als weitere abschreibungsfähige Wirtschaftsgüter kommen sonstige Möbel einer möbliert vermieteten Wohnung, Gartengeräte (z. B. Rasenmäher) oder das Wirtschaftsgut Gartenanlage in Betracht.

Handelt es sich bei dem angeschafften oder hergestellten Gegenstand um ein selbstständig nutzungsfähiges bewegliches Wirtschaftsgut und betragen die Anschaffungs-/Herstellkosten nicht mehr als 800 EUR netto, ist ein Sofortabzug im Jahr der Anschaffung oder Herstellung i. H. der Bruttokosten (wenn kein Vorsteuerabzug besteht, sonst netto) möglich (GWG; § 9 Abs. 1 Nr. 7 Satz 2 EStG i. V. m. § 6 Abs. 2 EStG). So können ggf. die Aufwendungen für einen dem Mieter zur Verfügung gestellten Elektrorasenmäher oder einer einfachen Waschmaschine in voller Höhe abgesetzt werden.

Aufwendungen für Werkzeuge und andere Arbeitsmittel (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 6 EStG), die ausschließlich i. Z. m. der Vermietung genutzt werden, sind Werbungskosten und über die AfA auf die individuelle Nutzungsdauer zu verteilen oder als GWG sofort abziehbar, soweit sie der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung eines Mietwohngebäudes dienen. Aufwendungen für Werkzeuge, die nur wegen der Herstellung des Gebäudes angeschafft wurden (z. B. Betonmischer), erhöhen dessen Herstellkosten.

Fotovoltaikanlage

Eine Fotovoltaikanlage, die auf dem Dach des Gebäudes oder der Garage errichtet wurde und deren erzeugter Strom in das öffentliche Stromnetz eingespeist wird, ist ein Gewerbebetrieb. Die AfA für die Anlage ist damit Betriebsausgabe und nicht Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Checkliste Anlage V

Folgende Abzugsmöglichkeiten geprüft? Vgl. Ausfüllhinweise zur Zeile!

Leer stehende Mietwohnung?

Sie können auch die während des Leerstehens angefallenen Kosten (z. B. AfA, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen) als Werbungskosten geltend machen, wenn Sie die Absicht der Vermietung gegenüber dem Finanzamt (z. B. durch Zeitungsannoncen, Maklerbeauftragung) glaubhaft darlegen

Haben Sie an den Abzug folgender Kosten gedacht?

  • Schornsteinfegergebühren, Wartungsverträge (Zeile 47)
  • alle Versicherungen und Kosten für die Verwaltung (Zeilen 47, 48)
  • Kleinreparaturen (Material, Fahrtkosten bei Reparatur in Eigenregie) (Zeile 40)

Ist größerer Erhaltungsaufwand (Reparaturen) angefallen?
Eine Verteilung der Kosten auf mehrere Jahre kann zu einer insgesamt höheren Steuer­erstattung führen (Zeilen 42 ff.).

Reparaturen, Wartungskosten, Gartenarbeiten rund um die selbst bewohnte Wohnung?

Dafür können Sie eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG (Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen) oder nach § 35c EStG (Anlage Energetische Maßnahmen) erhalten.


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