Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steueroptimiert

Steuerliche Anforderungen des Finanzamts im Zusammenhang mit Mieteinnahmen und -ausgaben sind häufig komplex. Grundsätzlich müssen Sie alle Mieteinnahmen versteuern, die Sie aus der Vermietung oder Verpachtung erhalten, also:

• die eigentliche Miete oder Pacht
• Entgelte für Nebenräume (Keller, Garagen)
• Umlagen (z. B. Energiekosten, Müllabfuhr) oder
• Entgelte für Grund und Boden oder für Werbeflächen auf dem Grundstück

Achtung: Keine Mieteinnahmen aus steuerlicher Sicht sind Kautionen, die Mieter:innen vorauszahlen müssen. Kann der:die Vermieter:in zu einem späteren Zeitpunkt auf die Kaution zugreifen, weil der:die Mieter:in trotz Mahnung die Miete nicht zahlt oder entstandene Schäden nicht ersetzt, zählt die Kaution in diesem Zeitpunkt zu den Einnahmen.

Einnahmen sind in dem Jahr anzusetzen, in dem sie dem:der Vermieter:in zugeflossen sind (Zuflussprinzip). Deshalb werden auch nachgezahlte Mieten für frühere Jahre im Jahr der Zahlung erfasst.

Auch Einnahmen für an Angehörige vermietete Grundstücke/Grundstücksteile sind zu berücksichtigen. Allerdings wird hier ggf. genauer geprüft, ob diese Vermietung wie unter Fremden üblich vereinbart und auch durchgeführt wird.

Sie müssen nicht Eigentümer:in eines Grundstücks sein, um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung haben zu können. Auch als Mieter:in erzielen Sie bei Untervermietung solche Einkünfte. Vermieten Sie Teile Ihrer im Übrigen selbst genutzten Wohnung vorübergehend, z. B. kurze Zeit an einen Studierende, und übersteigen die Einnahmen 520 EUR im Kalenderjahr nicht, kann aus Vereinfachungsgründen eine Besteuerung unterbleiben.

Außer bei Anschaffungskosten oder Herstellkosten, die als Abschreibung ab dem Jahr der Entstehung zu berücksichtigen sind, erfolgt der Abzug von Werbungskosten im Jahr der Zahlung (Abflussprinzip).

Typische Werbungskosten sind:

• Abschreibungen auf das Gebäude: Auch (nachträgliche) Anschaffungskosten oder Herstellkosten eines Gebäudes können nicht im Jahr der Zahlung in voller Höhe abgezogen werden. Sie werden durch Abschreibung auf einen langen Zeitraum als Werbungskosten verteilt. Getrennt vom Gebäude abgeschrieben werden Solar-/Fotovoltaikanlagen. Dasselbe gilt für Gartenanlagen.
• Erhaltungsaufwendungen (Reparaturkosten): Das sind Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Objekten. Sie sind im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. 
  Achtung: Die Abgrenzung gegenüber nachträglichen Anschaffungskosten und Herstellkosten muss besonders geprüft werden.
• Bei neuen Mietwohnungen ist unter bestimmten Voraussetzungen eine 5 %-ige Sonderabschreibung möglich.

Achtung Sonderfall: Bei Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, kann ein größerer Erhaltungsaufwand auf Antrag gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden.

Wenn nach Fertigstellung des Gebäudes eine Baumaßnahme durchgeführt wird, für die der Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer nicht mehr als 4.000 EUR beträgt, kann der Bruttobetrag aus Vereinfachungsgründen als Erhaltungsaufwand behandelt und sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden.

Werden zeitgleich verschiedene Baumaßnahmen, die nicht miteinander zusammenhängen, im selben Haus durchgeführt, können Sie die Vereinfachungsregelung für jede einzelne dieser Baumaßnahmen in Anspruch nehmen.

Für energetische Maßnahmen an einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäude gibt es auf Antrag eine Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Diese Steuerermäßigung gibt es allerdings nicht für vermietete Immobilien.

Beispiel: Vereinfachungsregelung bei verschiedenen Baumaßnahmen Im Erdgeschoss eines vermieteten Gebäudes wird eine bisher nicht vorhandene Gästetoilette eingebaut, Aufwand 1.500 EUR netto zzgl. 285 EUR Umsatzsteuer. Derselbe Handwerker baut zeitgleich im Obergeschoss ein neues Bad für 3.950 EUR zzgl. 750 EUR Umsatzsteuer ein. Es liegen zwei selbstständige Baumaßnahmen vor, die bautechnisch nicht zusammenhängen.

Die Aufwendungen betragen jeweils nicht mehr als 4.000 EUR netto. Damit können die Bruttoaufwendungen in Höhe von insgesamt 6.485 EUR als Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Zahlung abgezogen werden.

Achtung: Hohe Aufwendungen in zeitnahem Zusammenhang mit der AnschaffungWurde ein Gebäude erworben, das zukünftig vermietet wird, und fallen in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung größere Erhaltungsaufwendungen an, die in der Summe (netto) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, sind diese Erhaltungsaufwendungen nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen als anschaffungsnahe Herstellkosten die Bemessungsgrenze der Gebäude-AfA.

Anschaffungskosten für ein anderes, mitvermietetes Wirtschaftsgut als das Gebäude sind mit der linearen Abschreibung gleichmäßig auf die individuelle Nutzungsdauer zu verteilen.

Praxis-Beispiel: In eine Mietwohnung wird eine Küche eingebaut. Die Anschaffungskosten der Küche sind gesondert auf die Nutzungsdauer (im Allgemeinen 10 Jahre) abzuschreiben.

• Betragen die Anschaffungskosten für ein einzelnes, mitvermietetes Wirtschaftsgut (z. B. Waschmaschine oder Rasenmäher) höchstens 800 EUR (Im Jahr der Anschaffung) ohne Umsatzsteuer, können diese sofort in voller Höhe mit dem Bruttobetrag als Werbungskosten abgezogen werden. 
• Sonstige Werbungskosten, z. B. Grundsteuer, Müllgebühren, Energiekosten, Schornsteinfegergebühren, Hausversicherungsbeiträge, Verwaltungskosten, Ausgaben für Hausbesitzerverein und Hausmeisterservice, Inseratskosten bei Mietersuche. Fahrtkosten (Pkw 0,30 EUR je gefahrener Kilometer) und Verpflegungspauschalen im Zusammenhang mit der Verwaltung des Grundstücks.

Wichtig: Eigene Arbeitsleistung Nicht zu den Werbungskosten gehört der Wert der eigenen Arbeitsleistung (ersparte Aufwendungen).

Entspricht die tatsächliche Miete nicht der ortsüblichen Marktmiete, muss ggf. geprüft werden, ob eine verbilligte Überlassung vorliegt. Das zeigt ein Vergleich der tatsächlichen Miete zzgl. Nebenkosten (Warmmiete) mit der ortsüblichen Miete zzgl. Nebenkosten. Für verbilligte oder kostenlose Überlassung einer Wohnung gelten besondere Regeln beim Werbungskostenabzug. Denn entspricht die Miete nicht bestimmten Höchstgrenzen, dann lässt das Finanzamt die Werbungskosten nur prozentual zum Abzug zu. Konkret: Die vereinbarte Miete beträgt nur 40 Prozent der ortsüblichen Miete. Folge: Es dürfen nur 40 Prozent der Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. In folgenden Situationen kann trotz verbilligter Vermietung der volle Werbungskostenabzug berücksichtigt werden:

• 50%-Regelung: Beträgt die vereinbarte Miete nur 50 Prozent der ortsüblichen Miete, dürfen trotzdem 100 Prozent der Werbungskosten abgezogen werden, wenn eine Prognoseberechnung für die nächsten 30 Jahre zeigt, dass trotz verbilligter Vermietung insgesamt schwarze Zahlen geschrieben werden. Die Mieteinnahmen müssen in den nächsten 30 Jahren also voraussichtlich um einen Euro über den Werbungskosten liegen.
•  66%-Regelung: Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, dürfen stets 100 Prozent der Werbungskosten abgezogen werden. Eine Prognose für die nächsten 30 Jahre ist hier nicht notwendig. Wird eine Wohnung möbliert oder teilmöbliert vermietet, ist ein Zuschlag  für die Möblierung bei der Prüfung der teilentgeltlichen Überlassung nur zu berücksichtigen, wenn sich ein solcher Möblierungszuschlag aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt.

Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt, z. B. teilweise vermietet und teilweise eigengenutzt, ist jede Nutzung für sich zu beurteilen. Bei einer Vermietung liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.

Bei der Aufteilung der Aufwendungen sind folgende Grundsätze zu beachten:

• Aufwendungen, die ausschließlich auf eine Nutzung entfallen, sind nur dieser Nutzung direkt (allein) zuzuordnen, z. B. Reparaturen in der vermieteten Wohnung.
• Aufwendungen, die das Gesamtgebäude betreffen, sind im Verhältnis der Nutzflächen aufzuteilen, z. B. Schuldzinsen, Grundsteuer, Dach- oder Fassadenreparatur.
• Kosten, die auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten bzw. auf einen unentgeltlich überlassenen Teil des Gebäudes entfallen, sind nicht als Werbungskosten abziehbar. 

Zinsen für ein Darlehen zur Herstellung oder Anschaffung eines teilweise selbst genutzten und teilweise vermieteten Gebäudes sind auch nur für den vermieteten Teil als Werbungskosten abziehbar.

In der Regel wird das ganze Objekt mit Eigen- und Fremdmitteln finanziert, sodass die Schuldzinsen nur anteilig (aufgeteilt nach der Nutzfläche) abgezogen werden können.

Eine direkte Zuordnung der Finanzierungskosten zu den Werbungskosten aus Vermietung und der Privatnutzung Verpachtung kann jedoch vorgenommen werden, wenn

• die Anschaffungskosten (Kaufpreis und Nebenkosten) und Herstellungskosten aufteilbar sind. So können beispielsweise die Rohbaukosten im Verhältnis der Nutzflächen, die Innenausbaukosten aber durch direkte Zuordnung auf die unterschiedlichen Nutzungen aufgeteilt werden.
• unterschiedliche Geldquellen (Eigenkapital und ggf. verschiedene Darlehen) vorliegen, die jeweils einer Nutzung allein zugerechnet werden.
• ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den der Vermietung zugeordneten Anschaffungskosten und Herstellungskosten vorhanden ist. Dazu müssen die unterschiedlich zugeordneten Aufwendungen jeweils mit den dafür vorgesehenen Mitteln bezahlt werden. Das bedeutet, dass Sie aus unterschiedlichen Geldquellen jeweils getrennte Zahlungen an den:die Bauunternehmer:in, die Handwerker:innen oder den:die Verkäufer:in des Grundstücks (mit entsprechendem Verwendungszweck bzgl. vermieteter oder selbst genutzter Wohnung) leisten müssen. Die getrennte Zahlung müssen Sie ggf. durch Unterlagen (Kontoauszug) nachweisen.
• Wird ein vermietetes Haus verkauft und reicht der Veräußerungserlös nicht aus um die bestehende Darlehensverbindlichkeiten zu tilgen, können die noch zu zahlenden Schuldzinsen insoweit als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.