Sonderabschreibung bei Vermietung: Das sind die Voraussetzungen

Damit Sie von der neuen Sonderabschreibung bei Vermietung einer Immobilie nach § 7b EStG profitieren, müssen Sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Alte Förderung: Der Bauantrag bzw. die Bauanzeige muss nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt worden sein. Das gilt sowohl bei Herstellung als auch bei Kauf einer neuen Immobilie.
• In der Genuss der Sonderabschreibung bei Vermietung kommt man nur, wenn eine neue Wohnung in einem Neubau oder eine neue Wohnung in einem Bestandsgebäude geschaffen wird.
• Neue Förderung nach Wachstumschancengesetz: Der Bauantrag bzw. die Bauanzeige muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt worden sein. Das gilt sowohl bei Herstellung als auch bei Kauf einer neuen Immobilie.
• Die Förderung zielt auf preiswerten Wohnraum ab: Die Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten (einschließlich Kaufnebenkosten) dürfen 3.000 Euro (alte Förderung) bzw. 5.200 Euro (neue Förderung) je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.
• Die neue Wohnung muss im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu fremden Wohnzwecken vermietet werden.

Die neue Sonderabschreibung bei Vermietung gibt es zusätzlich zur normalen 2%-igen oder 3%-igen bzw. degressiven Gebäudeabschreibung für  Wohngebäude der en Herstellung nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 begonnen wird. Die Sonderabschreibung beträgt für das Jahr des Kaufs oder der Herstellung und in den folgenden drei Jahren jeweils 5 % des Gebäudewerts.

Praxis-Tipp:Bei der Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung bei Vermietung nach § 7b EStG wird es kompliziert. Denn es ist eine Förderhöchstgrenze zu beachten. Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der begünstigten Immobilie, jedoch begrenzt auf höchstens 2.000 Euro (alte Förderung) bzw. 4.000 Euro (neue Förderung) je Quadratmeter Wohnfläche.

Ein Vermieter erwirbt eine Wohnung mit 100 Quadratmeter Wohnfläche in einem Neubau für 600.000 Euro. Der Grund- und Bodenanteil beträgt 100.000 Euro. Ob und in welcher Höhe die Sonderabschreibung als Werbungskosten abgezogen werden darf, wird in drei Schritten ermittelt:

Schritt 1: Prüfung 5.200-Euro-Grenze

Die Kosten für das Gebäude betragen pro Quadratmeter Wohnfläche 5.000 Euro (Gebäudewert 500.000 Euro : 100 qm). Folge: Die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung sind erfüllt, weil die Kosten für den Gebäudewert je Quadratmeter Wohnfläche nicht mehr als 5.200 Euro betragen.

Schritt 2: Ermittlung Bemessungsgrundlage

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche beschränkt. Das bedeutet: Die Sonderabschreibung ermittelt sich aus der Bemessungsgrundlage für das Gebäude in Höhe von 400.000 Euro (100 Quadratmeter Wohnfläche x 4.000 Euro/qm).

Schritt 3: Ermittlung des Abschreibungsbetrags

Die Sonderabschreibung im Jahr des Kaufs bzw. der Herstellung und in den darauf folgenden drei Jahren beträgt also pro Jahr 20.000 Euro (Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung 400.000 Euro x 5 %).

Die Sonderabschreibung soll nur für Immobilien gewährt werden, bei denen die Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten für das Gebäude nicht mehr als 3.000 Euro (alte Förderung) bzw. 5.200 Euro (neue Förderung nach Wachstumschancengesetz) pro Quadratmeter Wohnfläche betragen. Entscheidend dafür, ob die Sonderabschreibung gewährt wird oder nicht, ist demnach die Ermittlung der Wohnfläche. Das Finanzministerium stellte am 7.7.2020 klar, dass der Gegenstand der Sonderabschreibung die einzelne neue Mietwohnung einschließlich der zu ihr gehörenden Nebenräume ist. Nebenräume sind Räume, die sich nicht im abgeschlossenen Bereich der Wohnung befinden, aber zu dieser gehören.

Gemeint sind Keller- oder Abstellräume, gemeinschaftlich genutzte Räume im selben Gebäude wie Waschküche, Trockenräume, Stellplätze in Tiefgaragen sowie zu einem Gebäude gehörende Garagen.

Bei der Ermittlung der Wohnfläche im Sinn von § 7b EStG sind daher folgende steuerliche Besonderheiten zu beachten:

• Die Flächen von Nebenräumen, die der Wohnung vollständig zuzuordnen sind (z. B. Hobbyraum oder Kellerabteil), werden mit ihrer vollen Fläche der Wohnfläche hinzugerechnet.
• Gemeinschaftlich genutzte Nebenräume sind entsprechend des Miteigentumsanteils an der Nutzfläche des gesamten Gebäudes bei Ermittlung der Wohnfläche im Sinn des § 7b EStG zu erfassen.
• Funktionsflächen wie Haustechnikflächen, Aufzüge oder Treppenhäuser sind dagegen nicht in die Wohnflächenermittlung im Sinn des § 7b EStG einzubeziehen.

Praxis-Tipp:Selbst wenn die Anschaffungs- und Herstellungskosten für eine neue Wohnung also über 3.000 Euro (alte Förderung) bzw. 5.200 Euro (neue Förderung) je Quadratmeter Wohnfläche liegen, muss das nicht das Aus für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG bedeuten. Suchen Sie nach Nebenräumen, die ganz oder anteilig in die Wohnfläche einbezogen werden können. Dadurch mindern sich die vorhandenen Kosten je Quadratmeter möglicherweise unter die 3.000-Euro-Grenze bzw. 5.200-Euro-Grenze.