Sonderabschreibung bei Vermietung: Das sind die Voraussetzungen

Von Bernhard Köstler

 

Vermieten Sie eine neu gekaufte Immobilie, kann es sein, dass Sie neben der regulären Gebäudeabschreibung auch von der neuen Sonderabschreibung nach § 7b EStG im Rahmen der Vermietung profitieren. Hier die komplizierten Steuerspielregeln zur Sonderabschreibung einfach erklärt.

 

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Sonderabschreibung für Vermietung: Welche Immobilien werden gefördert?

Damit Sie von der neuen Sonderabschreibung bei Vermietung einer Immobilie nach § 7b EStG profitieren, müssen Sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

 

  • Der Bauantrag bzw. die Bauanzeige muss nach dem 31. August 2018 und vor dem 1 Januar 2022 gestellt worden sein. Das gilt sowohl bei Herstellung als auch bei Kauf einer neuen Immobilie.
  • In der Genuss der Sonderabschreibung bei Vermietung kommt man nur, wenn eine neue Wohnung in einem Neubau oder eine neue Wohnung in einem Bestandsgebäude geschaffen wird.
  • Die Förderung zielt auf preiswerten Wohnraum ab: Die Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten (einschließlich Kaufnebenkosten) dürfen 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.
  • Die neue Wohnung muss im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu fremden Wohnzwecken vermietet werden.

Wie hoch ist die neue Sonderabschreibung bei Vermietung?

Die neue Sonderabschreibung bei Vermietung gibt es zusätzlich zur normalen 2%-igen Gebäudeabschreibung. Die Sonderabschreibung beträgt für das Jahr des Kaufs oder der Herstellung und in den folgenden drei Jahren jeweils 5 % des Gebäudewerts.

 

Praxis-Tipp:
Bei der Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung bei Vermietung nach § 7b EStG wird es kompliziert. Denn es ist eine Förderhöchstgrenze zu beachten. Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der begünstigten Immobilie, jedoch begrenzt auf höchstens 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Beispiel zur Ermittlung der Sonderabschreibung bei Vermietung

Ein Vermieter erwirbt eine Wohnung mit 100 Quadratmeter Wohnfläche in einem Neubau für 300.000 Euro. Der Grund- und Bodenanteil beträgt 70.000 Euro. Ob und in welcher Höhe die Sonderabschreibung als Werbungskosten abgezogen werden darf, wird in drei Schritten ermittelt:

 

Schritt 1: Prüfung 3.000-Euro-Grenze

Die Kosten für das Gebäude betragen pro Quadratmeter Wohnfläche 2.300 Euro (Gebäudewert 230.000 Euro : 100 qm). Folge: Die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung sind erfüllt, weil die Kosten für den Gebäudewert je Quadratmeter Wohnfläche nicht mehr als 3.000 Euro betragen.

 

Schritt 2: Ermittlung Bemessungsgrundlage

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche beschränkt. Das bedeutet: Die Sonderabschreibung ermittelt sich aus der Bemessungsgrundlage für das Gebäude in Höhe von 200.000 Euro (100 Quadratmeter Wohnfläche x 2.000 Euro/qm).

 

Schritt 3: Ermittlung des Abschreibungsbetrags

Die Sonderabschreibung im Jahr des Kaufs bzw. der Herstellung und in den darauf folgenden drei Jahren beträgt also pro Jahr 10.000 Euro (Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung 200.000 Euro x 5 %).

Bernhard Köstler

Bernhard Köstler ist Dipl.-Finanzwirt, Journalist und Fachbuchautor im Bereich Steuern. Er ist seit 1991 in der Münchner Finanzverwaltung tätig, Regierungsrat und Sachgebietsleiter in der Betriebsprüfung.