Welche Reparaturkosten kann ich von der Steuer absetzen?

Grundsätzlich können alle Ausgaben als Reparaturkosten von der Steuer abgesetzt werden, die dazu dienen, ein Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese sogenannten Erhaltungsaufwendungen sind bei vermieteten Immobilien im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig.

Einige Beispiele:

• Erneuerung eines Bades
• Heizungserneuerung (auch Umstellung des Heizsystems)
• Einbau einer Solaranlage zur Brauchwassererwärmung
• Nachträgliche Wärmeschutzmaßnahmen
• Anbringen einer Außenverkleidung/Fassade
• Dacherneuerung

In der Theorie klingt es einfach: Ausgaben für den Bau einer Immobilie (bis zur Fertigstellung) sind Herstellungskosten (s. Beitrag Abschreibungen/Anschaffungs- und Herstellungskosten), später anfallende Kosten sind Reparatur- bzw. Instandhaltungskosten. Allerdings gibt es Ausnahmen: Wenn beispielsweise ein bestehendes Gebäude so abgenutzt ist, dass es praktisch nicht mehr nutzbar ist (Bauruine), dann entsteht - steuerlich betrachtet - durch die Renovierung ein neues Gebäude und es handelt sich um Herstellkosten. Ebenfalls nicht als Reparaturkosten anerkannt werden Ausgaben für Erweiterungen, beispielsweise für einen Anbau, einen Wintergarten oder eine andere Vergrößerung der nutzbaren Fläche. Als dritte und letzte Ausnahme gelten alle Baumaßnahmen, die dazu führen, dass sich der Wert des Gebäudes (gegenüber dem urprünglichen Neuwert) erheblich steigert (beispielsweise wenn Sie ein 20 Jahre altes, billiges Laminat durch ein hochwertiges Eichenparkett ersetzen, eine neue, erheblich teurere Designerküche einbauen und die Baumarktarmaturen im Bad gegen Luxusarmaturen und Waschtische austauschen).

Hier einige Faustregeln, wann das Finanzamt die Maßnahmen eher nicht als Reparaturkosten anerkennen wird:

• Durch die Baumaßnahme wird der Wohnstandard des Gebäudes so erheblich gesteigert (z. B. durch Verwendung außergewöhnlich hochwertiger Materialien, s. o.), dass eine andere Wohnungskategorie erreicht wird.
• Durch die Baumaßnahme tritt eine erhebliche Erhöhung des Gebrauchswerts des Gebäudes ein. Es ergibt sich ein deutlicher Anstieg der erzielbaren Miete.  Mietsteigerungen, die lediglich auf zeitgemäßen, bestandserhaltenden Erneuerungen beruhen, sind nicht in die Beurteilung einzubeziehen.
• Die Gesamtnutzungsdauer wird deutlich verlängert.

Praxis-Tipp: Nutzen Sie die 4.000-EUR-RegelungWenn eine Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 EUR (ohne Umsatzsteuer) kostet, können Sie diese aus Vereinfachungsgründen immer als Reparatur behandeln. Es kann sich daher steuerlich lohnen, Reparaturen in mehrere kleinere Abschnitte zu unterteilen, falls dies machbar und sinnvoll ist.

Beispiel: Sie bauen im Dachgeschoss erstmals ein Bad ein. In diesem Zusammenhang werden die Wände neu gestrichen. Der erstmalige Einbau eines Bades führt zu Herstellungskosten. Für sich gesehen wäre das Streichen der Wände eine Reparatur. Da es sich jedoch um eine einheitliche Baumaßnahme handelt, liegen insgesamt Herstellungskosten vor. Hängen mehrere Baumaßnahmen bautechnisch zusammen, ist insgesamt zu entscheiden, ob Reparatur- oder Herstellungskosten vorliegen. Eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung führt zu Herstellungskosten, wenn drei der vier für den Gebrauchswert eines Wohngebäudes wesentlichen Bereiche (Heizungs-, Sanitär-, Elektroinstallationen, Fenster) in einen besseren Standard gehoben werden.

Mehrere Baumaßnahmen

Jede Baumaßnahme ist für sich daraufhin zu untersuchen, ob Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten vorlegen. Sind mehrere Baumaßnahmen bautechnisch zusammen verknüpft, ist insgesamt zu entscheiden, ob Erhaltungsaufwendungen oder Herstellkosten vorliegen:

• Um einen Anbau errichten zu können, müssen zunächst Ausbesserungsarbeiten an den bestehenden Fundamenten des Gebäudes durchgeführt werden.  Da die Ausbesserungsarbeiten an den Fundamenten erforderlich sind, um den Erweiterungsbau erstellen zu können, liegt eine Gesamtbaumaßnahme mit Herstellungskosten vor.
• Ein schadhaftes Flachdach wird durch ein Satteldach ersetzt. Der neu entstandene Dachraum wird ausgebaut.  Die Erstellung eines Satteldachs ist Voraussetzung für den Dachgeschossausbau. Es liegt eine einheitliche Gesamtbaumaßnahme mit Herstellungskosten vor.
   

Achtung: Vorsicht bei Modernisierungsmaßnahmen nach dem KaufZu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und deren Kosten in Summe 15 % der Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) des Gebäudes übersteigen. Zu den aktivierungspflichtigen nachträglichen Herstellungskosten gehören auch Schönheitsreparaturen, wenn sie im Rahmen einer umfassenden Instandsetzung und Modernisierung ausgeführt werden. Es handelt sich dann um eine einheitliche Baumaßnahme, aus der die Schönheitsreparaturen nicht herausgerechnet werden dürfen.

Im Normalfall sind die die eigene Wohnung betreffenden Reparaturkosten nicht abzugsfähig. Es gibt allerdings Ausnahmefälle, in denen Kosten als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden können, wenn beispielsweise durch die Baumaßnahme konkrete Gesundheitsgefährdungen beseitigt oder vom Gebäude ausgehende unzumutbare Beeinträchtigungen behoben werden, beispielsweise:

• Sanierung bei Hausschwamm
• Asbestsanierung des Daches
• Gebäudesanierung bei Geruchsbelästigungen

Spezialfall: Mieter zieht aus, Sie ziehen ein

Kündigen Sie als Eigentümer Ihrem Mieter, um selbst in die Wohnung einzuziehen, können die anfallenden Renovierungs- bzw. Reparaturkosten nicht abgezogen werden, wenn diese die bei einem Wohnungswechsel typischen Arbeiten wie Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Malerarbeiten) und sonstige kleinere Reparaturen betreffen. Wird ein Teil der Mietkaution einbehalten, handelt es sich um zusätzliche Mieteinkünfte. Reparaturen, die mit diesen Mitteln bezahlt werden, sind als Werbungskosten absetzbar. Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich übersteigt (z. B. mutwillig verursachter Schaden), können Werbungskosten sein.

Praxis-Tipp: Gehen Sie auf Nummer sicher und lassen Sie die Reparaturen ausführen, solange die Wohnung noch vermietet ist. Unproblematisch ist in diesem Fall der Abzug von Reparaturkosten, die der Erhaltung des Mietobjekts dienen.

Entstehen Reparaturaufwendungen bei einem Gebäude, das zum Teil vermietet, zum Teil von Ihnen selbst genutzt wird (z. B. Erdgeschoss = private Wohnung, Obergeschoss = vermietet), gilt Folgendes:

• Soweit die Reparatur einen konkreten Gebäudeteil betrifft (z. B. Erneuerung des Bades in einer Obergeschoss-Wohnung), ist der Aufwand diesem Gebäudeteil alleine zuzurechnen und die Aufwendungen sind als  Werbungskosten abzugsfähig.
• Betrifft die Reparatur das Gebäude als Ganzes (z. B. Dach wird neu gedeckt, Außenfassade wird erneuert), sind die Gesamtkosten im Verhältnis der Nutzflächen zu verteilen. Der auf den vermieteten Teil des Gebäudes entfallende Teil der Reparaturkosten ist steuerlich abzugsfähig.

Tipp: Weitere Informationen zu steuerlichen Aspekten rund um das Thema Vermietung und Verpachtung finden Sie in unseren Gestaltungshinweisen zur Anlage V sowie in der Ausfüllhilfe für die Anlage V.