Grundsteuer und Grundsteuererklärung

steuern.de Redaktion
Zuletzt aktualisiert:
15. Juni 2022
Lesedauer:
12 Minuten

Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden in Deutschland. Besteuert werden damit Grundstücke und deren Bebauung. Ab 2025 greift eine Reform, Immobilien- und Grundstückseigentümer:innen müssen jedoch schon dieses Jahr handeln. Erfahren Sie hier, wie Sie die Grundsteuer berechnen, welche Arten der Grundsteuer es gibt und was Sie sonst noch über die Grundsteuer wissen sollten.

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Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird auch Grundbesitzsteuer genannt und betrifft (fast) alle, die eine Immobilie oder ein Grundstück besitzen. Sie wird jährlich von den Kommunen erhoben und besteuert Grundbesitz im Inland. Dazu gehören unter anderem:

  • Bebaute und unbebaute Grundstücke,
  • Erbbaurechte an Grundstücken,
  • Eigentumswohnungen,
  • Ein- und Zweifamilienhäuser oder Reihenhäuser,
  • land- und forstwirtschaftliche Flächen.

 

Jedes Grundstück und jede wirtschaftliche Einheit einer Immobilie – also jedes Objekt – erhält vom Finanzamt eine eigene Steuernummer. Bei der Grundsteuer sprechen Expert:innen daher auch von einer Objektsteuer. Die Eigentümer:innen (beziehungsweise Erbbauberechtigten) dieser Objekte zahlen die Grundsteuer an das jeweilige „Lagefinanzamt“.

 

Tipp: Zuständiges Lagefinanzamt finden Sie möchten herausfinden, welches Finanzamt für Sie zuständig ist? Unsere Finanzamtsuche hilft Ihnen dabei!

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Unterschiedliche Grundsteuerarten: Was bedeutet Grundsteuer A, B und C?

Das Grundsteuergesetz (GrStG) unterscheidet zwischen drei verschiedenen Arten der Grundsteuer:

  • Grundsteuer A („agrarisch“)
    wird für den Grundbesitz von Betrieben der Forst- und Landwirtschaft erhoben.
  • Grundsteuer B („baulich“)
    fällt auf bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Teileigentum an.
  • Grundsteuer C
    wird mit der anstehenden Grundsteuerreform eingeführt. Kommunen können damit unbebaute baureife Grundstücke höher besteuern. Dadurch soll es unattraktiver werden, Grundstücke aus Spekulationszwecken zu halten und neuer Wohnraum soll schneller entstehen.

Grundsteuerreform: Warum ist sie nötig?

Die Berechnung der Grundbesitzsteuer wird schon sehr lange kritisiert. Der Hauptgrund der Kritik ist, dass mit stark veralteten Einheitswerten gerechnet wird. Diese Werte entscheiden mit darüber, wie hoch ein konkretes Objekt besteuert wird. In den alten Bundesländern wird mit Einheitswerten von 1964 berechnet – in den neuen Bundesländern sogar mit Werten von 1935. Am Beispiel Berlin wird offensichtlich, dass vergleichbare Grundstücke sogar in der gleichen Stadt sehr unterschiedlich besteuert werden können.

Das Bundesverfassungsgericht entschied, dass dies nicht mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz des deutschen Grundgesetzes vereinbar ist. Daher wurde die Grundsteuerreform notwendig, die am 01. Januar 2025 endgültig in Kraft tritt. Eigentümer:innen müssen schon 2022 handeln und eine elektronische Grundsteuererklärung abgeben.

 

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Weitere Informationen dazu was die Reform für Sie verändert, finden Sie in unserem Artikel zur Grundsteuerreform.

Mehr Infos im Artikel
Grundsteuerreform: Das müssen Sie schon jetzt wissen

Grundsteuer berechnen – so geht‘s

Die Grundsteuer ergibt sich aus drei Faktoren: Dem Einheitswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz. Sehen wir uns diese drei Bestandteile etwas näher an:

 

Einheitswert

Der sogenannte Einheitswert ist die Grundlage der Grundsteuer-Berechnung. Er gilt jeweils für ein Objekt (Grundstück, Haus oder Wohnung). Die Größe und Lage des Grundstücks, aber auch die Art der Bebauung beeinflusst diesen Wert. Der Einheitswert wird vom zuständigen Finanzamt bestimmt und den Grundstückseigentümer:innen mitgeteilt.

Eigentlich sollten die Einheitswerte im Sechsjahrestakt neu bewertet werden – das ist jedoch nie passiert. Daher wurde die Grundsteuerreform nötig, in deren Rahmen die Werte neu erhoben werden.

 

Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahlen werden von der Bundesregierung festgelegt. Die aktuellen Zahlen unterscheiden sich für neue und alte Bundeländer und gelten noch bis zum 31.12.2024.

In den alten Bundesländern gelten diese Steuermesszahlen:

  • 2,6 Promille für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswerts
  • 3,1 Promille für Zweifamilienhäuser
  • 3,5 Promille für den Rest des Einheitswerts von Einfamilienhäusern
  • 3,5 Promille für alle restlichen Immobilien (z. B. Eigentumswohnungen, Wohnungserbbaurecht etc.)
  • 6,0 Promille für land- und forstwirtschaftliche Betriebe

 

In den neuen Bundesländern hängen die Grundsteuermesszahlen von der Einwohnerzahl der Gemeinde ab:

Grundstücksgruppe:

Einwohnerzahl:

 

bis 25.000

25.001 bis 1.000.000

Über 1.000.000

Altbauten ohne Einfamilienhäuser

10 Promille

10 Promille

10 Promille

Neubauten ohne Einfamilienhäuser

8 Promille

7 Promille

6 Promille

Einfamilienhäuser Altbauten
bis 15.338,76 EUR Einheitswert


10 Promille


8 Promille


6 Promille

übersteigender Betrag

10 Promille

10 Promille

10 Promille

Einfamilienhäuser Neubauten
bis 15.338,76 EUR Einheitswert


8 Promille


6 Promille


5 Promille

übersteigender Betrag

8 Promille

7 Promille

6 Promille

unbebaute Grundstücke

10 Promille

10 Promille

10 Promille

 

Die Grundsteuermesszahl wird mit dem Einheitswert multipliziert, heraus kommt der Grundsteuermessbetrag. Eigentümer:innen erfahren diesen Betrag aus ihrem Grundsteuermessbescheid (Grundsteuerbescheid).

 

Achtung: Neue Steuermesszahlen ab dem 01.01.2025!

Die Grundsteuerreform tritt 2025 in Kraft. Mit der Neufassung des Grundsteuergesetzes werden die Steuermesszahlen vereinfacht – allerdings hängt das davon ab, ob ein Bundesland das sogenannte „Bundesmodell“ oder eine eigene Berechnungsmethode anwendet:

Die Steuermesszahl beim „Bundesmodell“ beträgt dann:

  • 0,31 Promille für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser
  • 0,34 Promille für alle anderen Grundstücksarten (z. B. unbebaute Grundstücke und Geschäftsgrundstücke)

Der soziale Wohnungsbau wird gefördert: Entsprechende Immobilien erhalten einen Abschlag von 25 Prozent auf die Steuermesszahl.

Baudenkmäler werden durch einen Abschlag von 10 Prozent auf die Steuermesszahl steuerlich begünstigt.

 

Grundsteuer-Hebesatz

Der Grundsteuer-Hebesatz wird von den einzelnen Gemeinden festgesetzt. Dadurch können sich die Sätze auch innerhalb eines Bundeslands deutlich unterscheiden: Allein in NRW reicht das Spektrum von 190 Prozent in Verl nahe Gütersloh bis zu 959 Prozent in Bergneustadt. Der Eigentümerverband Haus & Grund konstatierte Anfang 2021 über die Unterschiede in den Gemeinden: „Je ärmer die Kommune, desto höher die Grundsteuer“. Der durchschnittliche Hebesatz in Deutschland beträgt 384 Prozent.

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Grundsteuer berechnen: So gehen Sie vor

Wir kennen nun die drei Faktoren, aus denen sich die Grundsteuer errechnet. Das geht ganz einfach, indem Sie die drei Faktoren miteinander multiplizieren:

Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Die Rechnung wird noch ein bisschen einfacher, da Grundstückseigentümer:innen den Grundsteuermessbetrag – der sich aus dem Einheitswert und der Steuermesszahl ergibt – aus ihrem Grundsteuerbescheid ablesen können:

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

 

Beispiel: Grundsteuer für ein Einfamilienhaus

Der Einheitswert für ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus in Stuttgart wurde mit 80.000 Euro festgelegt. Die Steuermesszahl für Einfamilienhäuser beträgt bis 31.12.2024 in den alten Bundesländern 2,6 Promille für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswerts und 3,5 Promille für den Rest des Einheitswerts. In Stuttgart liegt der Grundsteuerhebesatz derzeit bei 520 Prozent. Die Rechnung sieht also wie folgt aus:

Grundsteuer    

= Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz

 

= (38.346,89 Euro x 0,0026 + 41.653,11 Euro x 0,0035) x 520 Prozent

 

 

= 245,48 Euro x 520 Prozent

 

 

= 1.276,51 Euro

 

Achtung: Verwechslungsgefahr mit der Grunderwerbsteuer Nicht verwechseln sollten Sie Grundsteuer und Grunderwerbsteuer. Letztere fällt nur einmal – wie der Name schon sagt beim Erwerb – an. Sie ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Die Grundsteuer müssen Sie im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer jährlich zahlen!

Mehr Infos im Artikel
Grunderwerbsteuer

Wie oft muss ich Grundsteuer zahlen?

Das Finanzamt setzt die Grundsteuer im Voraus für ein ganzes Kalenderjahr fest. Das geschieht entweder im Grundsteuermessbescheid (auch als Grundsteuerbescheid bezeichnet) oder durch eine Bekanntmachung im Amtsblatt der Gemeinde.

Die Steuer wird normalerweise zu je einem Viertel zu den folgenden Daten fällig:

  • 15. Februar
  • 15. Mai
  • 15. August
  • 15. November.

Sie können aber auch Vorauszahlungen leisten oder die gesamte Grundsteuer für ein Jahr auf einen Schlag zahlen. In diesem Fall müssen Sie bis zum 30. September des Vorjahres einen Antrag stellen, die Zahlung der Steuersumme wird dann jährlich zum 1. Juli fällig.

Grundsteuerbefreiung: In diesen Fällen wird keine Steuer fällig

Wie bei jeder Regel gibt es auch bei der Grundsteuer ein paar Ausnahmen: Nicht auf jedes Grundstück muss Grundsteuer gezahlt werden und bestimmte Grundstücke profitieren von einer Grundsteuerbefreiung. Darunter ist zum Beispiel Grundbesitz der Kommunen, Länder und des Bundes sowie Grundbesitz, der durch das Bundeseisenbahnvermögen für Verwaltungszwecke genutzt wird. Darüber hinaus wird die Grundsteuer erlassen für:

  • Bildungseinrichtungen,
  • Kulturgüter und gemeinnützige Grünanlagen,
  • Krankenhäuser und Pflegeeinrichtungen,
  • Religionsgemeinschaften und Dienstwohnungen von Geistlichen und Kirchendiener:innen sowie
  • wissenschaftliche Einrichtungen.

Ihr Grundbesitz fällt nicht in eine dieser Kategorien? Unter bestimmten Voraussetzungen gibt es trotzdem eine Chance auf einen teilweisen Grundsteuererlass:

 

Erlass der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung

Hatten Sie als Vermieter:in erhebliche unverschuldete Mietausfälle, kann ein Teil der Grundsteuer erlassen werden. Bei einer Ertragsminderung von 50 Prozent können 25 Prozent der Grundsteuer erlassen werden. Dazu müssen Sie bis zum 31. März des Folgejahres einen Antrag stellen.

 

Erlass aus Billigkeitsgründen

Liegen besondere Härtegründe vor, kann die Grundsteuer kann ausnahmsweise aufgeschoben werden. Das ist der Fall, wenn die Zahlung der Grundsteuer die persönliche oder wirtschaftliche Existenz bedrohen und den täglichen Lebensunterhalt der:des Steuerpflichtigen gefährden würde.

 

Erlass bei denkmalgeschützten Immobilien

Auch Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, können einen auf Antrag von der Grundsteuer befreit werden. Die Grundsteuerbefreiung wird jedoch nur genehmigt, wenn die zu deckenden Kosten die jährliche Rendite Ihrer Immobilie übersteigen.

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Häufige Fragen zur Grundsteuer

Wie Sie sehen, ist die Grundsteuer ganz schön umfangreich und komplex. Wir hoffen, dass Sie als Eigentümer:in sich mit dieser Seite einen guten Überblick über die Grundsteuer verschaffen konnten – und in Zukunft steuerlich möglichst günstig fahren!

Es gibt noch ein paar oft gestellte Fragen, die wir Ihnen zum Abschluss beantworten möchten:

 

Warum ist 2022 eine Grundsteuer-Steuererklärung nötig?

Im Zuge der Grundsteuerreform müssen ca. 36 Millionen Grundstücke und Immobilien in Deutschland neu bewertet werden. Die Reform gilt zwar erst ab 2025: Doch schon 2022 müssen Eigentümer:innen eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ abgeben. Das muss im Zeitraum vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 erfolgen.

Aus den Erklärungen ermitteln die Finanzverwaltungen für jede wirtschaftliche Einheit den neuen Grundsteuerwert und multiplizieren diesen mit den neuen festgeschriebenen Steuermesszahlen. Das Ergebnis ist ein neuer Grundsteuermessbetrag.

Vielleicht fragen Sie sich, wieso Sie die Erklärung schon 2022 abgeben müssen, wenn die Reform doch erst ab 2025 greift. Das soll den Finanzämtern etwas Zeit verschaffen – schließlich müssen diese bis 2025 Millionen von Häusern, Wohnungen und Grundstücken neu bewerten.

 

Darf ich Grundsteuer auf Mieter:innen umlegen?

Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten. Vermieter:innen können die Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung anteilig auf Mieter:innen umlegen. Es gibt zwei Möglichkeiten:

  • Der Umlageschlüssel ist im Mietvertrag festgeschrieben.
  • Wenn das nicht der Fall ist, wird die von den Mietenden genutzte Wohnfläche als Umlageschlüssel herangezogen.

Am einfachsten ist die Berechnung, wenn die Immobilie komplett vermietet ist: Dann kann die Grundsteuer zu 100 Prozent umgelegt werden. Wohnen Sie selbst mit im Haus, müssen Sie einen Teilbetrag der Grundsteuer – entsprechend Ihrer anteiligen Wohnfläche – selbst zahlen.

 

Kann ich die Grundsteuer absetzen?

Vermieten Sie eine Immobilie, können Sie die Grundsteuer von der Steuer absetzen. Dazu geben Sie die gezahlte Grundsteuer in der Steuererklärung als Werbungskosten an. Den Wert tragen Sie bei den „Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“ in der Anlage V ein.

Das gilt natürlich nur, wenn Sie die Kosten selbst tragen. Wird die Grundsteuer ohnehin auf Mietende umlegt, können Sie keinen Werbungskostenabzug geltend machen.

Wer eine Immobilie oder Wohnung selbst nutzt, geht leer aus - die Grundsteuer ist in diesem Fall nicht steuerlich absetzbar.

 

Können Mieter:innen die Grundsteuer von der Steuer absetzen?

Die meisten Vermietenden legen die Grundsteuer auf Mieter:innen um. Das geschieht mit der Nebenkostenabrechnung, in der die Grundsteuer dann als separater Posten aufgelistet wird. Mieter:innen können Ausgaben für die Grundsteuer nicht von der Steuer absetzen. Das gilt auch für alle, die eine Immobilie selbst nutzen.

Ein Ausnahmefall liegt vor, wenn der:die Mieter:in ein Arbeitszimmer absetzen kann. Hier kann die anteilige Warmmiete als sogenannte „Betriebsausgaben“ von der Steuer abgesetzt werden. Die Grundsteuer ist hierin enthalten und werden sozusagen mit abgesetzt. Für steuerlich anerkannte Arbeitszimmer gelten allerdings strenge Regeln.

Mehr Infos im Artikel
Arbeitszimmer absetzen: Welche Steuerregeln gibt es?

Wo erfahre ich den Einheitswert eines Hauses?

Wohnungs- oder Hausbesitzer:innen finden den Einheitswert im Einheitswertbescheid. Der Wert steht im Regelfall unter dem „Aktenzeichen der Bewertungsstelle“. Dieser Bescheid wird vom Finanzamt ausgestellt – es handelt sich dabei jedoch nicht um einen Steuerbescheid. Die Höhe der Grundsteuer kann damit jedoch errechnet werden, indem der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert wird.

In manchen Fällen muss der Einheitswert neu bestimmt werden. Zum Beispiel, wenn ein Haus neu gebaut wird, grundlegende bauliche Veränderungen stattfinden (Anbau oder ähnliches) oder wenn ein Grundstück aufgeteilt wird. Die Feststellung des neuen Einheitswerts (sogenannte Nachfeststellung) findet zum 01. Januar des Folgejahres statt.

Eigentümer:innen können Einspruch gegen den Einheitswertbescheid einlegen. Dazu haben sie 4 Wochen nach Bekanntgabe des Bescheids Zeit.

 

Wichtig: Neue Einheitswerte ab 2025 Im Rahmen der Grundsteuerreform werden ab 2022 die Einheitswerte neu bestimmt. Sie gelten dann für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 01. Januar 2025.


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