Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
- Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache - daher unterscheidet sie sich innerhalb Deutschlands.
- Die Spanne reicht von 3,5 Prozent (Bayern, Sachsen) bis 6,5 Prozent (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein).
Wer in Deutschland ein Grundstück oder eine Immobilie kauft, muss Grunderwerbsteuer zahlen. Diese fällt je nach Bundesland sehr unterschiedlich aus. Erfahren Sie in diesem Artikel, was Sie bei der Grunderwerbsteuer beachten sollten und wie der Erwerb steuerlich günstiger wird.
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Allgemeine Informationen zur Grunderwerbsteuer
Beim Erwerb eines Grundstücks, eines Grundstückanteils oder einer Immobilie fällt einmalig Grunderwerbsteuer an. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der notariell beglaubigte Kaufpreis. Bei Zwangsversteigerungen wird das Meistgebot besteuert. Die Steuer gehört zu den Kaufnebenkosten und sollte beim Immobilienkauf berücksichtigt werden.
Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer sind zum Beispiel Erbschaften oder Schenkungen an den:die Ehe- oder Lebenspartner:in. Auch der Verkauf an Verwandte 1. Grades (Eheleute / Eltern / Kinder) ist grunderwerbsteuerfrei. Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns sind ebenfalls hinsichtlich der Grunderwerbsteuer begünstigt.
Die Grunderwerbsteuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Grunderwerbsteuerbescheids durch das Finanzamt fällig. Erst nachdem die Zahlung geleistet wurde, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist die Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Die Grunderwerbsteuer schuldet stets der Erwerber der Immobilie.
Grunderwerbsteuer 2024 in den Bundesländern
Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern erhoben. Seit 2006 können die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Daher unterscheidet sich die Höhe der Grunderwerbsteuer von Land zu Land. 2024 beträgt sie in
- Baden-Württemberg: 5,0 Prozent
- Bayern: 3,5 Prozent
- Berlin: 6,0 Prozent
- Brandenburg: 6,5 Prozent
- Bremen: 5,0 Prozent
- Hamburg: 5,5 Prozent
- Hessen: 6,0 Prozent
- Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 Prozent
- Niedersachsen: 5,0 Prozent
- Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent
- Rheinland-Pfalz: 5,0 Prozent
- Saarland: 6,5 Prozent
- Sachsen: 5,5 Prozent
- Sachsen-Anhalt: 5,0 Prozent
- Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
- Thüringen: 5,0 Prozent
Neues Grunderwerbsteuergesetz wegen Share Deals
Sogenannte Share Deals sind ein steuerlicher Kniff, mit dem in den vergangenen Jahren viele Wohnungen unter Umgehung der Grunderwerbsteuer gekauft wurden – vor allem durch große Immobilieninvestoren. Das Prinzip der Share Deals ist relativ simpel: Immobilien werden in einem Unternehmen gebündelt und Kaufende übernehmen Anteile (Shares) an diesem Unternehmen. Es handelt sich also nicht um einen Immobilienkauf im eigentlichen Sinn und die Grunderwerbsteuer fällt weg
Seit dem 1. Juli 2021 gilt ein verschärftes Grunderwerbsteuergesetz. Share Deals sind auch nach diesem nicht verboten, sollen aber unattraktiver werden: Sie werden nun grunderwerbsteuerlich behandelt. Nach Ansicht von Steuerexperten bietet jedoch auch das neue Gesetz zu viele Schlupflöcher für Immobilieninvestoren.
Grunderwerbsteuer-Tipp: Kaufpreis reduzieren
Dass Sie beim Immobilienkauf gut verhandeln sollten, ist einleuchtend. Das ist bei diesem Tipp jedoch nicht gemeint. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich am Kaufpreis für die Immobilie im Kaufvertrag. Diesen können Sie durch geschickte Gestaltung reduzieren:
- Lassen Sie hier nur berücksichtigen, was untrennbar mit der Immobilie verbunden ist.
- Bewegliche Extras (Küche, Sauna, Gartenhäuser...) sollten gesondert ausgewiesen werden.
- Bei Eigentumswohnungen: Lassen Sie die Instandhaltungsrücklage gesondert ausweisen.
- Beim Hausbau: Hier können Sie besonders viel Grunderwerbsteuer sparen, wenn Sie zwei Verträge abschließen – einen für den Grundstückskauf und einen für den Hausbau. Besteuert wird dann nur der Kaufpreis des Grundstücks.
Beispiel: Reduzierter KaufpreisSie erwerben eine Immobilie zum Kaufpreis von 500.000 Euro in Baden-Württemberg. Hier würden Sie 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer zahlen, also 25.000 Euro.
Lassen Sie im Kaufvertrag den Preis für die Einbauküche (z.B. 15.000 Euro) und das Gartenhaus (z.B. 3.000 Euro) extra auflisten, sparen Sie 900 Euro. Die Grunderwerbsteuer wird dann nämlich nur auf den Preis von 482.000 Euro fällig.
Beachten Sie jedoch bitte, dass Finanzbeamte skeptisch werden könnten, wenn Sie zu viele Extras herausrechnen. Mehr als 15 Prozent sollten es nicht sein. Und denken Sie an die Belege!
Kann ich Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
In bestimmten Fällen lässt sich die Grunderwerbsteuer im Nachhinein von der Steuer absetzen. Das gilt jedoch nur für Unternehmer:innen oder Selbständige, die mit der erworbenen Immobilie steuerpflichtige Einkünfte erzielen. Die Grunderwerbsteuer kann dann entweder als Betriebsausgabe abgesetzt werden oder – im Fall der Vermietung – als Werbungskosten.
Wer eine Immobilie ausschließlich selbst nutzt, kann die Grunderwerbsteuer nicht von der Steuer absetzen.
