Ausfüllhilfe für Anlage V

(Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)

 

Hier finden Sie Erläuterungen für jede Zeile der Anlage V. Außerdem können Sie die Anlage V hier herunterladen. Wir empfehlen Ihnen allerdings, die Steuererklärung mit einer professionellen Steuersoftware zu erstellen.

 

Welche Steuersoftware für Ihre Anforderungen am besten geeignet ist, erfahren Sie in unserem Steuersoftware-Test.

 

Hier geht's zum Steuersoftware-Test

 

 

In diesem Beitrag erfahren Sie:

 

 

 

Darüber hinaus finden Sie auf steuern.de zu diesem Teil Ihrer Steuererklärung auch die kostenlosen Gestaltungshinweise unserer Steuerexperten.

Wann Sie die Anlage V ausfüllen müssen

Wichtig: Vermietungseinkünfte richtig erfassen
Die Anlage V benötigen Sie in folgenden Fällen:
- Sie haben Grundbesitz oder Teile davon (z. B. Haus, Wohnung, Zimmer, Garage etc.) vermietet.
- Sie sind Haus-/Wohnungsbesitzer und haben vergeblich versucht, einen Mieter zu finden.
- Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen und beabsichtigen zu vermieten. 

 

 

[Überblick]

Wenn Sie mehrere Objekte (Häuser, Eigentumswohnungen) haben, müssen Sie grundsätzlich jeweils eine eigene Anlage V ausfüllen.

 

Vorderseite


Einnahmen aus bebauten Grundstücken (Zeilen 1–21)

Hier sind die Mieteinnahmen und Umlagen einzutragen.

Anteile an Einkünften (Zeilen 25–29)

Eintragungen sind erforderlich bei Beteiligung an einer oder mehreren Grundstücksgemeinschaften (eine Anlage V genügt), einer Erbengemeinschaft mit Grundbesitz oder einem Immobilienfonds.

Rückseite

Andere Einkünfte (Zeilen 31, 32)

Hierher gehört die Untervermietung von selbst angemieteten Räumen und Vermietung von unbebauten Grundstücken und (möblierten) Zimmern.

Werbungskosten (Zeilen 33–51)

Die Aufwendungen (z. B. Abschreibungen, Finanzierungskosten, Reparaturen, laufende Kosten) für das vermietete Objekt tragen Sie hier ein.

 


[Eigengenutzte Wohnung]

 

Die Anlage V ist nur für vermietete Objekte vorgesehen.

 

Praxis-Tipp: Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen für eigengenutzten Wohnraum  Sie können für bestimmte Aufwendungen (z. B. Gartenarbeiten, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen) im selbst genutzten Haus bzw. Ihrer eigengenutzten Wohnung oder Mietwohnung evtl. eine Steuerermäßigung in Anspruch nehmen (Hauptvordruck Zeilen 73 und 75.

Das eBook zur Steuererklärung:

Das steuern.de eBook Steuererklärung spart Zeit und Geld - hier finden Sie Tipps & Infos für Ihre Steuererklärung:

 

kostenlose Leseprobe herunterladen

 

eBook Steuererklärung kaufen

So erfassen Sie Ihre Vermietungseinkünfte richtig

[Einkünfte aus dem bebauten Grundstück Zeilen 4–6]

Tragen Sie die Lage des Grundstücks, den Anschaffungszeitpunkt (= Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen, Lasten und der Gefahr des zufälligen Untergangs) und/oder den Zeitpunkt der Fertigstellung (= Bezugsfertigkeit) ein. Die Angaben haben Bedeutung für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung (Zeile 33). Außerdem übertragen Sie bitte aus dem Einheitswertbescheid für das Grundstück das Einheitswert-Aktenzeichen.

 

[Ferienwohnung, Angehörigenvermietung Zeile 7] 

Bei Ferienwohnungen wird das Finanzamt, insbesondere wenn Sie diese auch selbst nutzen, genau prüfen, ob tatsächlich eine Absicht besteht, Mietüberschüsse zu erzielen. Nur dann sind die Ausgaben steuerlich abzugsfähig. Bei der Vermietung an Angehörige wird eine verbilligte Überlassung geprüft (vgl. Erläuterung zu Zeile 12).

 

[Gesamtwohnfläche Zeile 8]

Wenn Sie im vermieteten Gebäude eine Wohnung selbst bewohnen oder Wohnraum unentgeltlich anderen überlassen haben, müssen Sie die entsprechende Wohnfläche hier eintragen. Für diese Teile können Sie, weil Sie keine Mieteinnahmen erzielen, auch keine Ausgaben als Werbungskosten geltend machen. 

 

Denken Sie aber an eine mögliche Steuerermäßigung. 

 

[Mieteinnahmen Zeilen 9–14]

Geben Sie hier die Anzahl der Wohnungen, aufgeteilt auf die einzelnen Geschosse, die Wohnungsgrößen und die Ihnen tatsächlich zugeflossenen (Kalt-)Mieten an. Die vereinnahmten Umlagen für Nebenkosten wie Strom, Wasser … (laufende und Nachzahlungen für Vorjahre) erfassen Sie in Zeile 13. Soweit Sie Umlagen (aus Vorjahren) an Mieter zurückgezahlt haben, kürzen Sie den Umlagebetrag entsprechend.

 

[Vermietung an Angehörige/verbilligte Überlassung Zeilen 12, 14]

Die Einnahmen aus der Vermietung von Wohnraum an Angehörige müssen Sie gesondert in Zeile 12, die von Angehörigen erhaltenen Umlagen in Zeile 14 eintragen. Bei einer Vermietung an Angehörige prüft das Finanzamt, ob eine verbilligte Überlassung mit Kürzung der Werbungskosten vorliegt. 

 

[Mietnachzahlung Zeile 15]

Mietnach- oder -vorauszahlungen sind in dem Jahr zu versteuern, in dem sie zugeflossen sind.

 

[Garagen Zeile 16]

Hier tragen Sie die erhaltenen Garagenmieten und Entgelte z. B. für das Aufstellen von Reklameträgern, Automaten, Kiosken oder Mobilfunkantennen ein.

 

[Umsatzsteuer Zeilen 17, 18]

Wenn Sie Ihr Grundstück umsatzsteuerpflichtig vermietet haben, gehören auch die vom Mieter zusätzlich zur Miete gezahlte Umsatzsteuer und die an Sie vom Finanzamt erstattete Umsatzsteuer im Zusammenhang mit dem Grundstück zu den Einnahmen.

 

[Bausparzinsen Zuschüsse Zeile 19]

Hier einzutragen sind Guthabenzinsen aus Bausparverträgen, wenn der Vertrag durch Zwischenfinanzierung in einem direkten Zusammenhang mit der Anschaffung, Herstellung oder Reparatur des (vermieteten) Gebäudes steht. Eventuell von der Bank abgezogene Kapitalertragsteuer (Abgeltungsteuer) können Sie auf die Einkommensteuer anrechnen lassen (Anlage KAP, Zeilen 53–55). Andere Bausparzinsen gehören zu den Kapitaleinkünften. Öffentliche Zuschüsse zur Instandhaltung (z. B. für Wärmedämmung, Solaranlagen etc.) sind auch als Einnahmen zu erfassen. Die Kosten für derartige Maßnahmen sind Erhaltungsaufwendungen und damit abziehbare Werbungskosten (Zeilen 39–41).

 

[Einkunftsermittlung Zeilen 21–24]

Bei einem «Verlust» versehen Sie den Betrag am besten mit einem Minuszeichen. Gehört das Grundstück Ihnen und Ihrem Ehegatten, dann verteilen Sie die ermittelten Einkünfte in Zeile 24 noch entsprechend den Eigentumsverhältnissen auf sich bzw. Ihren Ehegatten. 

 

[Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften Zeilen 25–29]

Sind Sie an einer Grundstücks-, Erbengemeinschaft mit Vermietungseinkünften, Bauherren- oder Erwerbergemeinschaft oder einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt, dann haben Sie von der Gesellschaft eine Mitteilung über die Höhe Ihres Anteils und darüber, bei welchem Finanzamt und unter welcher Steuernummer die Gesellschaft erfasst ist, erhalten. Tragen Sie diese Angaben – je nach Art der Gesellschaft – in die Zeilen 25–29 ein. Die Einkünfte der Gesellschaft bzw. Gemeinschaft sowie die Verteilung auf die einzelnen Beteiligten werden aufgrund der eingereichten Steuererklärung der Gesellschaft (Feststellungserklärung mit eigener Anlage V) vom dafür zuständigen Finanzamt gesondert und einheitlich festgestellt und den Finanzämtern der Beteiligten mitgeteilt.

 

Sollten Ihnen im Zusammenhang mit den Beteiligungen Aufwendungen entstanden sein, müssen Sie diese der Gesellschaft mitteilen, da die Aufwendungen nur im Rahmen der gesonderten und einheitlichen Feststellung, nicht aber in Ihrer Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden können.

 

[Sonstige Vermietungen, Erbbauzinsen Zeilen 31, 32]

In die Zeilen 31 und 32 gehören die Einkünfte aus der Untervermietung von Räumen oder der Vermietung von unbebauten Grundstücken (z. B. Lager-, Kfz-Stellplatz ohne Wohnungsvermietung) oder von möblierten Zimmern oder erhaltene Erbbauzinsen. Stellen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten) auf einem gesonderten Blatt zusammen und übertragen Sie die Einkünfte (Einnahmen ./. Werbungskosten = Einkünfte) in den Vordruck.

Diese Kosten können Sie steuerlich geltend machen

[Werbungskosten Zeilen 33–50]

Wenn bzw. soweit Sie ein Grundstück oder einen Teil davon unentgeltlich überlassen, zu eigenen Wohnzwecken oder zu eigenen beruflichen oder betrieblichen Zwecken nutzen, können Sie keinen Werbungskostenabzug geltend machen. Nur bei entgeltlicher Vermietung sind Werbungskosten abziehbar.

 

[Gemischt genutzte Grundstücke]

 Bei gemischt genutzten Gebäuden müssen die Ausgaben erst insgesamt ermittelt werden (Spalte 1) und anschließend, soweit möglich, den einzelnen Teilen direkt zugeordnet (Spalten 2 und 4) oder flächenmäßig aufgeteilt (Spalten 3 und 4) werden. In Spalte 4 erscheint der abzugsfähige Teil der Ausgaben.

 

Ausgaben im Zusammenhang mit beruflich genutzten Räumen (häusliches Arbeitszimmer, Praxis, Kanzlei, Lagerraum, Büro, …) werden grundsätzlich bei der jeweiligen Einkunftsart berücksichtigt (Anlage N Seite 2: Werbungskosten; Anlagen G und S: Betriebsausgaben in der Gewinnermittlung). Ist das gesamte Objekt vermietet, reicht es aus, die Eintragungen in Spalte 4 vorzunehmen.

 

[Absetzung für Abnutzung (AfA)/Abschreibung Zeilen 33–35]

Die Zeilen sind für die Absetzung für Abnutzung (AfA) vorgesehen, die sich aus den AK bzw. HK des Gebäudes und seiner Nutzungsdauer ermittelt. Soweit Sie erstmals AfA geltend machen, müssen Sie eine Aufstellung der entstandenen AK oder HK (Art und Betrag) sowie die von Ihnen vorgenommene AfA-Berechnung auf einem gesonderten Blatt beifügen. Das Finanzamt wird in vielen Fällen auf die Vorlage der Einzelbelege (Bauordner) verzichten.

 

[Normale Gebäude-AfA Zeile 33]

In Zeile 33 tragen Sie die «normale» lineare oder degressive Gebäude-AfA ein. Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung mit Vorsteuerabzug gehört die gezahlte Umsatzsteuer nicht zu den AK oder HK. Höhere AfA-Beträge sind für Baudenkmäler und Häuser in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen möglich (Zeile 34). 

 

[AfA für andere Wirtschaftsgüter Zeile 35]

Haben Sie zusammen mit einem Haus oder einer Wohnung andere Wirtschaftsgüter, z. B. Einbauküche/Möbel, mitvermietet, können Sie auch die AK dieser Wirtschaftsgüter als Werbungskosten abziehen. Betragen diese Kosten 488 EUR und mehr (mit Umsatzsteuer) je Wirtschaftsgut, ist der Kostenabzug nur über die AfA, verteilt auf die Nutzungsdauer, möglich.

 

[Schuldzinsen Geldbeschaffungskosten Zeilen 36, 37]

Zu den Schuldzinsen (Zeile 36) gehören auch von der Bank einbehaltene Zinsvorauszahlungen (Damnum, Disagio) und zu zahlende Erbbauzinsen, nicht jedoch von Ihnen geleistete Darlehensrückzahlungen (Tilgung). Stellen Sie die einzelnen Beträge auf einem gesonderten Blatt oder dem beim Finanzamt dafür erhältlichen Vordruck S 2 – 6b zusammen.

 

Geldbeschaffungskosten (Zeile 37) sind z. B. Bankgebühren, Fahrtkosten, Porto im Zusammenhang mit der Kreditaufnahme, Notar- und Grundbuchgebühren im Zusammenhang mit der Bestellung und Eintragung von Grundschulden oder Hypotheken. 

 

[Renten/dauernde Lasten Zeile 38]

Haben Sie das vermietete Grundstück gegen Zahlung einer Rente oder dauernden Last erworben, ist der Rentenbetrag zum Teil (= Barwert der Verpflichtung) als AK des Grundstücks und zum Teil als «Zinsanteil» zu behandeln. Der Zinsanteil gehört zu den Werbungskosten. Wenn Sie erstmals derartige Aufwendungen geltend machen, benötigt das Finanzamt zur Prüfung/Ermittlung des Zinsanteils den Übergabevertrag. 

 

[Reparaturen/Erhaltungsaufwendungen Zeilen 39, 40]

Reparaturen (auch Erhaltungsaufwendungen oder Instandhaltungskosten genannt) stellen Sie auf einem gesonderten Blatt oder dem beim Finanzamt erhältlichen Vordruck S 2 – 6b mit Angabe der durchgeführten Maßnahme, des Namens des Zahlungsempfängers und der Höhe des gezahlten Betrags zusammen. Beiträge zur Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen (enthalten in den Hausgeldzahlungen) sind erst abziehbar, wenn damit konkret durchgeführte Reparaturen bezahlt worden sind.

 

Bei gemischt genutzten Gebäuden müssen Sie zwischen den dem vermieteten Teil direkt zuordenbaren Reparaturen (Zeile 39) und den das gesamte Gebäude betreffenden Kosten (Zeile 40), die nur anteilig abziehbar sind, unterscheiden. 

 

[Verteilung von Reparaturen bei Mietgebäuden Zeilen 41–45]

Bei (größeren) Reparaturen an zu Wohnzwecken vermieteten Objekten können Sie die Kosten anstelle des vollständigen Abzugs im Jahr der Bezahlung auf Antrag gleichmäßig auf 2-5 Jahre verteilen. Das ist sinnvoll, wenn Ihre Einkünfte eher niedrig sind und sich die Kosten wegen des niedrigen Steuersatzes steuerlich wenig oder gar nicht auswirken. Die Kostenverteilung beantragen Sie, indem Sie die Aufwendungen nicht in den Zeilen 39 oder 40, sondern in Zeile 41 (Gesamtaufwand und der im Jahr 2014 abzuziehende Betrag) eintragen. Haben Sie bereits für Reparaturkosten der Jahre 2010–2013 die Verteilung beantragt, schreiben Sie den für 2014 abzugsfähigen Teil der Kosten in die Zeilen 42–45.

 

[Weitere Werbungskosten Zeilen 46, 47 und 49]

Im Vordruck sind einige typische Aufwendungen aufgeführt. Die Kosten für Heizung und Warmwasser, Müllabfuhr und andere Umlagen können Sie geltend machen, wenn Sie die von den Mietern dafür bezahlten Beträge in den Einnahmen (Vorderseite Zeilen 13, 14) erfasst haben. Zu den Hausversicherungen (Zeile 46) gehören neben der Gebäudehaftpflicht auch die Gebäudebrand- und Elementarschadenversicherung, eine Glasbruch- und die Leitungswasserschadenversicherung. Verwaltungskosten (Zeile 47) sind insbesondere Zahlungen an den Hausverwalter sowie Hausgelder. 

 

Zu «Sonstiges» (Zeile 49) gehören z. B. Mitgliedsbeiträge zum Haus- und Grundbesitzerverein, Kosten für die Mietersuche (Makler, Zeitungsanzeigen) oder der Einziehung der Miete (Anwalts-, Mahn-, Gerichtskosten), Kontoführungsgebühren (pauschal 16 EUR), Reisekosten (Fahrtkosten, Verpflegungsmehraufwendungen und Übernachtungskosten im Zusammenhang mit Reparaturen, Behördengängen, Handwerkerbesprechungen oder Grundstückskontrollen) sowie Telefongespräche mit den Mietern und Steuerberatungskosten im Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt. 

Denken Sie auch an die Kosten für z. B. Rasenmäher, Mülltonnen oder Gartengeräte, die Sie zur Nutzung durch die Mieter gekauft haben. 

 

[Bezahlte Umsatzsteuer Zeilen 48, 51]

Haben Sie umsatzsteuerpflichtig vermietet, gehört die von Ihnen bezahlte Umsatzsteuer aus den Handwerkerrechnungen zu den sofort abziehbaren Werbungskosten. Soweit sie nicht in den Zeilen 33–46 über den Bruttobetrag enthalten ist, tragen Sie diese zusammen mit den sonstigen Kosten in Zeile 49 ein. Die an das Finanzamt abgeführten Umsatzsteuerzahlungen gehören in Zeile 48. In Zeile 51 sind die gesamten abziehbaren Vorsteuerbeträge nochmals einzutragen.

 

[Zuschüsse Zeile 52]

Haben Sie zu den Baukosten (HK) oder dem Kaufpreis (AK) öffentliche Zuschüsse erhalten, mindern diese die Abschreibungsbemessungsgrundlage.

 

Checkliste Anlage V

 


Folgende Abzugsmöglichkeiten geprüft? Vgl. Ausfüllhinweise zur Zeile!


Leer stehende Mietwohnung?

Sie können auch die während des Leerstehens angefallenen Kosten (z. B. AfA, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen) als Werbungskosten geltend machen, wenn Sie die Absicht der Vermietung gegenüber dem Finanzamt (z. B. durch Zeitungsannoncen, Maklerbeauftragung) glaubhaft darlegen.

Haben Sie an den Abzug folgender Kosten gedacht?

          Alle Versicherungen rund um das vermietete Objekt

          Schornsteinfegergebühren, Wartungsverträge (Zeile 46)

          Alle Kosten für die Verwaltung (Zeile 47)

           Kleinreparaturen (Material, Fahrtkosten bei Reparatur in Eigenregie) (Zeilen 39, 47)


Ist größerer Erhaltungsaufwand (Reparaturen) angefallen?

Eine Verteilung der Kosten auf mehrere Jahre ist sinnvoll, wenn Sie ein niedriges z. v. E. haben und Ihr Steuersatz entsprechend niedrig ist. Sonst wirkt sich möglicherweise ein Teil der Kosten steuerlich nicht aus (Zeilen 41 ff.).


Reparaturen, Wartungskosten, Gartenarbeiten rund um die selbst bewohnte Wohnung?

Dafür können Sie eine Steuerermäßigung erhalten (Hauptvordruck Zeilen 73 und 75).