Spekulationssteuer: So umgehen Sie Steuerfallen beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien

Wer nicht aufpasst, zahlt beim Verkauf von Immobilien und Grundstücken schnell eine saftige Spekulationssteuer.

Gewinne aus der Veräußerung von Gebäuden, Grundstücken oder Wertpapieren sind nicht einkommensteuerpflichtig. Ausnahme: Geschäfte, mit denen Sie auf Erträge aus kurzfristigen Wertsteigerungen spekulieren. Bei Immobilien beträgt die Haltefrist mindestens 10 Jahre.

 

In diesem Beitrag lesen Sie: 

 

Spekulationssteuer: Wann liegt ein Spekulationsgeschäft vor und wie vermeide ich es?

Veräußern Sie ein privates Grundstück innerhalb von 10 Jahren, nachdem Sie es gekauft haben, liegt ein Spekulationsgeschäft vor. Die Einnahmen müssen Sie versteuern. Die Gründe für den Verkauf sind dabei völlig egal, Sie müssen auch dann versteuern, wenn z. B. die Zwangsversteigerung droht. Bei einer Ratenzahlung über mehrere Jahre wird der Veräußerungsgewinn in mehreren Veranlagungszeiträumen erfasst. Das gilt auch in Verlustfällen.

 

Tipp: Berechnung der 10-Jahres-Frist
Für die Fristenrechnung der 10 Jahre kommt es darauf an, wann der Kaufvertrag und der Verkaufsvertrag abgeschlossen wurden. Die Nutzung einer Rückerwerbsoption setzt eine neue Spekulationsfrist in Gang. Sie wird nicht als Rückabwicklung gewertet.

 

Praxis-Beispiel: Sie haben am 15.3.2010 ein unbebautes Grundstück erworben. Im März 2014 haben Sie ein Haus darauf erstellt und dieses anschließend vermietet. 

Wenn Sie das bebaute Grundstück vor dem 16.3.2020 veräußern, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Besteuerung. Dabei kommt es auf den Zeitpunkt des Erwerbs an. Die Fertigstellung des Gebäudes ist egal. Gebäude und Außenanlagen sind in die Besteuerung des Veräußerungsgewinns auch dann einzubeziehen, wenn sie in einem teilfertigen Zustand verkauft werden.

 

 

Spekulationssteuer bei geschenkten und geerbten Grundstücken

Bei einem geschenkten oder geerbten Grundstück kommt es für die Frist darauf an, wann der Vorbesitzer das Grundstück erworben hat. Kauft ein Miterbe den Erbteil eines anderen Miterben, so entstehen ihm insoweit Anschaffungskosten. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist führt dies dazu, dass der Gewinn aus der Veräußerung dieses Grundstücks versteuert werden muss. Ein Verkauf kann in solchen Fällen durch eine Spekulationssteuer zu einer teuren Falle werden. Ein Beratungshonorar vor einem Verkauf kann gut angelegt sein und viel Geld sparen!

 

Spekulationssteuer bei Entnahme eines Firmengrundstücks

Die Entnahme eines betrieblichen Grundstücks, auch im Rahmen einer Betriebsaufgabe, wird als Erwerb angesehen. Zu diesem Zeitpunkt beginnt die 10-Jahres-Frist. Der Entnahmewert gilt als Anschaffungswert.

 

Besteuerung von Spekulationsgeschäften bei Einlagen

Wenn Sie ein privat erworbenes Grundstück während der Spekulationsfrist in ein Betriebsvermögen einlegen, liegt zunächst keine Veräußerung vor. Ein Veräußerungsvorgang aus dem Betriebsvermögen wird aber auch auf der privaten Ebene steuerpflichtig, wenn das Grundstück während der Spekulationsfrist veräußert wird.

 

Praxis-Beispiel

Beispiel 1: A erwirbt am 5.1.2012 ein Grundstück für 100.000 EUR. 2015 legt er dieses in das Betriebsvermögen seines Einzelunternehmens ein. Der Einlagewert beträgt 150.000 EUR.

Wird das Grundstück vor dem 6.1.2022 für 230.000 EUR verkauft, liegt ein Spekulationsgewinn von 130.000 EUR vor. Dieser muss i. H. v. 80.000 EUR als Gewinn aus Gewerbebetrieb und i. H. v. 50.000 EUR als Spekulationsgewinn (§ 22 EStG) versteuert werden.


Beispiel 2: A erwirbt am 5.1.2012 ein Grundstück für 100.000 EUR. Am 1.3.2015 legt er dieses in das Betriebsvermögen seines Einzelunternehmens ein. Der Einlagewert beträgt 150.000 EUR. Am 2.1.2017 wird das Grundstück wieder entnommen. Der Entnahmewert beträgt 200.000 EUR.

In diesem Zeitpunkt ist ein betrieblicher Gewinn von 50.000 EUR zu versteuern. Wird das Grundstück vor dem 6.1.2022 für 230.000 EUR verkauft, liegt ein Spekulationsgewinn von 130.000 EUR vor. Dieser mindert sich um den bereits erfassten Gewinn von 50.000 EUR, sodass noch 80.000 EUR als Spekulationsgewinn versteuert werden. Wird das Grundstück nach dem 5.1.2022, aber vor dem 3.1.2027, für 230.000 EUR verkauft, sind noch 30.000 EUR zu versteuern.

 

 

Achtung: Immer als Veräußerung gilt eine verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft (A verkauft ein Grundstück im Wert von 200.000 EUR für 80.000 EUR an die ihm gehörende A-GmbH, Folge: verdeckte Einlage von 120.000 EUR, die zu versteuern ist.).

 

 

Der Verkauf der eigengenutzten Wohnung ist steuerfrei bei Spekulationsgeschäften

Wenn Sie das bebaute Grundstück zwischen der Anschaffung bzw. Fertigstellung und der Veräußerung für sich als Privatwohnung genutzt haben, bleibt der Verkaufserlös steuerfrei. Gleiches gilt, wenn Sie es im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen 2 Jahren selbst genutzt haben.

 

Wenn Sie die Wohnung geschenkt bekommen haben, wird die Zeit, in der der frühere Eigentümer die Wohnung selbst bewohnt hat, Ihnen zugerechnet. Das gilt genauso für den Fall der Erbschaft. Die Steuerfreiheit gilt allerdings nicht für Ferienwohnungen sowie für den Teil des Veräußerungserlöses, der auf das häusliche Arbeitszimmer entfällt, selbst wenn der Abzug der Aufwendungen ausgeschlossen oder eingeschränkt ist.

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Wie wird der Veräußerungs­gewinn bei Spekulationsgeschäften berechnet?

Zunächst eine gute Nachricht: Die Gewinne (= Gesamtgewinn aller im Jahr 2016 getätigten relevanten Veräußerungen) bleiben steuerfrei, wenn Sie im Jahr 2016 weniger als 600 EUR betragen haben (Freigrenze!). Ein Gewinn von 600 EUR und mehr wird voll versteuert.

 

Ehegatten erhalten den Freibetrag doppelt, wenn jeder Veräußerungsgewinne erzielt hat.

 

Benutzen Sie das folgende Schema, um den Veräußerungsgewinn bei Spekulationsgeschäften zu berechnen. So rechnet auch das Finanzamt:

 

 

Berechnung des Veräußerungsgewinns bei Immobilien
Veräußerungserlös
abzgl. Veräußerungskosten
- Verkaufsinserate    ... EUR
- Maklerkosten    ... EUR
- Telefonkosten
    ... EUR 
- Fahrtkosten
- Abfindungszahlungen an Mieter    ... EUR
- Vorfälligkeitsentschädigung für Ablösung der Finanzierung     ... EUR
- Schuldzinsen für Zeit des Leerstehens ohne Vermietungsabsicht      ... EUR
- Renovierungskosten    ... EUR
- sonstige Kosten    ... EUR
abzgl. AK bzw. HK
- Kaufpreis    ... EUR
- Nebenkosten    ... EUR
- Grunderwerbssteuer    ... EUR
- Notarkosten    ... EUR
- Gebühr für Grundbucheintragung     ... EUR
- Maklerkosten    ... EUR
- sonstige AK    ... EUR
- Herstellungskosten des Gebäudes    ... EUR
Gewinn aus der Veräußerung= .... EUR
Anteil, der auf die eigene Wohnung entfällt    ... EUR
zzgl. in Anspruch genommene Abschreibung (nur für vermieteten Teil)    ... EUR
steuerlicher Veräußerungsgewinn= ... EUR

 

 

 

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Was sind Veräußerungskosten?

Als Veräußerungskosten kommen beispielsweise Aufwendungen für einen Makler, für Annoncen sowie sonstige Kosten (Kopien von Plänen, Fahrtkosten zu Besichtigungsfahrten etc.) in Betracht. Wenn Sie ein Grundstück zu einem unter den Anschaffungskosten bzw. Herstellkosten liegenden Wert veräußern, sieht es nach einem Verlustgeschäft aus. Letztendlich kann es dennoch zu einer Besteuerung kommen. Der Veräußerungsgewinn erhöht sich um alle in der Vergangenheit in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge. Die Eigenheimzulage für die Zeit der Eigennutzung ist nicht zuzurechnen, da es sich hierbei um keine Abschreibungen handelt.

 

Praxis-Beispiel : A hat 2013 ein Grundstück für 100.000 EUR gekauft und ein Gebäude für 500.000 EUR erstellt. Im Jahr 2017 veräußert A das Anwesen für 570.000 EUR. Bis zur Veräußerung hat er für das Gebäude 40.000 EUR Abschreibungen geltend gemacht. 

Was nun zunächst nach einem Veräußerungsverlust (570.000 EUR ./. 600.000 EUR = -30.000 EUR) aussieht, wird nach der Hinzurechnung der Abschreibungsbeträge (40.000 EUR) zu einem Veräußerungsgewinn (10.000 EUR).

 

 

 

Wie wirken sich Veräußerungsverluste aus?

Sie müssen zunächst prüfen, ob alle relevanten Veräußerungen einen Gesamtgewinn ergeben haben. Dabei mindern Verluste eines Geschäfts die Gewinne anderer Veräußerungen.

 

Ergibt sich für das Jahr 2017 ein Gesamtverlust (Gesamtbetrag aller Gewinne abzgl. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften des Jahres 2017), darf dieser nicht mit anderen im Jahr 2017 erzielten Einkünften verrechnet werden. Der Verlust mindert aber ggf. im Jahr 2016 erzielte Veräußerungsgewinne (= einjähriger Verlustrücktrag). Verbleibende Verluste müssen Sie in den Folgejahren mit erzielten Veräußerungsgewinnen gegenrechnen (= unbegrenzter Verlustvortrag). Den Verlust müssen Sie extra feststellen. Diese Feststellung gilt als Grundlagenbescheid und ist damit nach Bestandskraft bindend. Sofern die Verluste fehlerhaft festgestellt wurden, kann nur dieser Bescheid im Wege des Einspruchs angegriffen werden.

 

Wichtig: Versäumen Sie nicht, Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften in der Steuererklärung geltend zu machen.

 

Hinweis: Veräußerungsverluste, die in den Jahren bis 2009 nach der Altregelung entstanden sind, können auch mit Gewinnen aus späteren Jahren verrechnet werden (s. Kapitaleinkünfte).

 

 

 

Was gilt für andere Wirtschaftsgüter bei Spekulationsgeschäften?

Veräußerungsgewinne oder -verluste aus dem Verkauf anderer Wirtschaftsgüter sind innerhalb 1 Jahres steuerpflichtig. Für Gegenstände, die als Einkunftsquelle genutzt werden und aus denen mindestens in einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt wurden, erhöht sich der Spekulationszeitraum auf 10 Jahre.

 

Die Veräußerungsgewinne und -verluste aus dem Verkauf von Wirtschaftsgütern des alltäglichen Gebrauchs, die nach dem 13.12.2010 erworben wurden, sind nicht mehr steuerpflichtig. Hierzu zählen insbesondere Pkw, Fernseher und andere Gebrauchsgüter.

 

Tipp: Informationen rund um das Thema sonstige Einkünfte finden Sie auch in unseren Gestaltungshinweisen Anlage SO sowie in der Ausfüllhilfe Anlage SO.