Hauskauf: Welche Kosten sind steuerlich absetzbar?

Finanzierungskosten im Zusammenhang mit Ihrem Betrieb sind grundsätzlich abzugsfähig, unabhängig davon, ob Sie betriebliche Anlagegüter oder andere betriebliche Aufwendungen damit bezahlen. Unter gewissen Umständen ist jedoch ein Teil der Schuldzinsen vom Abzug ausgeschlossen.

Bei gemischt genutzten Grundstücken können Sie die abzugsfähigen Finanzierungskosten optimieren.

Wenn Sie ein Haus kaufen (bzw. als Bauherr:in erstellen), das nur zum Teil (z. B. 60 %) zum Betriebsvermögen zählt, ist nur der entsprechende Darlehensanteil (60 %) betrieblich veranlasst und kann als Betriebsausgabe abgesetzt werden. Dabei ist die Berechnung normalerweise abhängig vom dem Verhältnis der Nutzflächen (Anteil der betrieblichen Räume an der Gesamtnutzfläche).

Eine alternative Berechnung bringt jedoch Vorteile. Bei der Erstellung eines Gebäudes lassen sich Kosten teilweise konkret einzelnen Gebäudeteilen (z. B. Bodenbeläge, Fliesen, Bad) zuordnen, während andere (z. B. Aushub, Rohbau, Dach) nur anteilig zuzurechnen sind. Werden die Herstellkosten (soweit möglich) den einzelnen Gebäudeteilen zugeordnet, kann man nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs erreichen, dass ein Großteil der Zinsaufwendungen steuerlich absetzbar ist. Wir veranschaulichen Ihnen das am folgenden Beispiel:

Praxis-Beispiel Sie errichten ein Gebäude mit 2 gleich großen Einheiten. Eine Einheit soll als Büro genutzt, die andere selbst bewohnt werden. Die Baukosten betragen 600.000 EUR, wobei sich 150.000 EUR konkret dem Büro und 200.000 EUR der eigengenutzten Wohnung zuordnen lassen. Der Restbetrag i. H. v. 250.000 EUR betrifft nicht konkret zuordenbare Baukosten. Zur Finanzierung wurde ein Darlehen über 400.000 EUR aufgenommen. Der Restbetrag wurde mit Eigenkapital finanziert.
Frage: Welche Finanzierungskosten sind maximal als Betriebsausgaben abzugsfähig?
Antwort: Auf das Büro entfallen Herstellkosten in Höhe von 275.000 EUR (150.000 EUR + 1/2 von 250.000 EUR). Achten Sie darauf, dass die konkret zuordenbaren Herstellkosten für das Büro ausschließlich mit Darlehensmitteln bezahlt werden. Jetzt sind 150.000 EUR Darlehenssumme dem Betrieb zuzurechnen (Gutschrift auf einem gesonderten Konto!). Wenn darüber hinaus die nicht konkret zuordenbaren Herstellkosten (250.000 EUR) mit dem Restdarlehen (250.000 EUR) finanziert und über ein betriebliches Konto bezahlt werden, sind weitere 125.000 EUR (1/2) dem Büro zuzurechnen. Im Endergebnis ist das Darlehen zu 275/400 (= 68,75 %) betrieblich veranlasst, sodass 68,75 % der Finanzierungskosten als Betriebsausgaben abzugsfähig sind.

Um in den Genuss dieser maximalen steuerlichen Absetzung zu kommen, müssen Sie jedoch im Vorfeld einige Punkte beachten:

• Verlangen Sie von den Bauhandwerker:innen getrennte Abrechnungen der beiden Bauteile.
• Schließen Sie getrennte Darlehensverträge für beide Bauteile.
• Vermeiden Sie auf jeden Fall das Zusammenführen von Eigen- und Fremdmitteln auf einem Konto.
• Richten Sie getrennte Baukonten ein, um die auf den betrieblichen Gebäudeteil entfallenden Herstellkosten unmittelbar mit aufgenommenen Darlehensmitteln finanzieren zu können.

Lassen Sie die Beträge aus den verschiedenen Darlehen keinesfalls auf dasselbe Konto auszahlen, sonst funktioniert das ganze System nicht mehr und alle Finanzierungskosten werden zwingend nach dem Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt!

Praxis-Tipp Auch in Erwerbsfällen dürfen die vorstehenden Grundsätze angewandt werden. Eine größtmögliche Abzugsfähigkeit kann erreicht werden, wenn
• im Vertrag eine angemessene Aufteilung des Kaufpreises vorgenommen wird. Andernfalls ist das Verhältnis der Nutz-/Wohnfläche der beiden Teile maßgebend.
• ein Darlehen für die nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzte Einheit aufgenommen wird und damit nur die darauf entfallenden Anschaffungskosten bezahlt werden.
• die Anschaffungskosten für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil getrennt davon bezahlt werden.
Auch eine Abwicklung über ein Notaranderkonto ist möglich.

Einfacher wird es, wenn Sie Wohnungs-/Teileigentum erwerben bzw. erstellen

Gebäudeerwerb: Vereinbaren Sie mit dem:der Verkäufer:in, dass er:sie das Gebäude in Teileigentum aufteilt. Danach schließen Sie Kaufverträge ab. Jetzt können Sie Ihr Eigenkapital für den nicht betrieblichen Teil einsetzen. Den zum Betriebsvermögen zählenden Gebäudeteil finanzieren Sie durch Aufnahme eines gesonderten Darlehens.

Gebäudeerstellung: Erstellen Sie vor Baubeginn eine Teilungserklärung. Sie können dann ebenfalls den nicht betrieblichen Teil mit Eigenkapital und den betrieblichen Teil mit Fremdkapital finanzieren. Wird das Gebäude von einem Generalbauunternehmen erstellt, muss dieses für das einzelne Teileigentum eine gesonderte Abrechnung erstellen.

Bei der Absetzung von privaten Finanzierungskosten für einen Hauskauf sind einige Fallstricke zu umgehen. Im Folgenden stellen wir Ihnen anhand von 10 häufig vorkommenden Praxisfällen vor, was Sie jeweils beachten sollten:

1. Sie vermieten ein Haus oder eine Eigentumswohnung

Finanzierungskosten für eine private, vermietete Immobilie (z. B. Darlehen zum Hausbau bzw. -kauf, zur Finanzierung von Reparaturmaßnahmen) stellen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar und sind somit steuerlich absetzbar.

2. Finanzierungskosten im Zusammenhang mit der eigengenutzten Privatwohnung

Stehen die Finanzierungskosten jedoch im Zusammenhang mit der eigengenutzten Privatwohnung, sind die Kosten nicht steuerlich absetzbar.

3. Beachten Sie die 5-Jahres-Frist bei Damnum, Disagio, Bearbeitungs- und Auszahlungsgebühren

Bei diesen Gebühren sind 3 Gruppen zu unterscheiden:

• Das Darlehen, für das die Gebühren gezahlt werden, hat eine Laufzeit von maximal 5 Jahren.
• Die Laufzeit des Darlehens beträgt mehr als fünf Jahre und die Gebühren sind marktüblich.
• Die Laufzeit des Darlehens beträgt mehr als fünf Jahre und die Gebühren sind nicht marktüblich.

In den ersten beiden Fällen sind die Aufwendungen im Jahr der Zahlung als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Von Marktüblichkeit kann ausgegangen werden, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren ein Damnum i. H. v. bis zu 5 % vereinbart worden ist. Wird ein nicht marktübliches Disagio vereinbart, ist die Regelung des § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG anzuwenden, d. h. die Aufwendungen sind gleichmäßig auf die Laufzeit des Darlehens zu verteilen.

4. Das müssen Sie beim Kauf eines unbebauten Grundstücks beachten

Wenn Sie den Kauf eines unbebauten Grundstücks durch ein Darlehen finanzieren, sind die anfallenden Aufwendungen nur dann steuerlich absetzbar, wenn eine konkrete Bauabsicht vorliegt und ein Mietwohngrundstück errichtet werden soll. Auch wenn Sie Bauerwartungsland erwerben und mit einer Baugenehmigung in absehbarer Zeit zu rechnen ist, ist ein Abzug möglich.

5. Sie kündigen ein Darlehen vorzeitig und das Objekt wird weiter vermietet

Verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, weil ein Darlehen vorzeitig gekündigt wurde (z. B. wegen Umfinanzierung), ist diese als Werbungskosten steuerlich absetzbar, wenn das Darlehen mit einem Mietwohngrundstück zusammenhängt.

6. Sie veräußern ein Grundstück ohne anschließenden Neubau/-erwerb

Falls Sie die Darlehensschuld vorzeitig ablösen, um ein bisher vermietetes Objekt lastenfrei verkaufen zu können, so können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten abziehen.

7. Sie veräußern ein Grundstück mit anschließendem Neubau/-erwerb

Eine im Zusammenhang mit einer Grundstücksveräußerung gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung gehört (mit dem entsprechenden Anteil) zu den Finanzierungskosten eines neuen Mietobjekts, wenn und soweit der nach der Darlehenstilgung verbleibende Restkaufpreis zur Finanzierung dieses Objekts tatsächlich verwendet worden ist.

8. Sie verwenden den Verkaufserlös teilweise für ein neues Objekt

Wird ein bisher fremdfinanziertes Gebäude verkauft und der Verkaufserlös nur teilweise für den Erwerb eines anderen Gebäudes unter Verwendung der bisherigen Finanzierung benötigt, können die Schuldzinsen für dieses Darlehen voll als Werbungskosten geltend gemacht werden.

9. Finanzierungskosten im Zusammenhang mit gemischt genutzten Grundstücken

Durch geschicktes Vorgehen können Zinsaufwendungen dort platziert werden, wo sie steuerlich absetzbar sind. Beachten Sie hierzu die Ausführungen zu Beginn dieses Beitrags.

10. Das müssen Sie bei der Mitfinanzierung durch Ehepartner:innen beachten

Nehmen wir an, der Ehefrau gehört ein geerbtes Mietshaus und der Ehemann nimmt für eine umfangreiche Renovierung ein Darlehen auf. In diesem Fall sind die Zinsen für das Darlehen nicht als Werbungskosten abziehbar, da der Ehemann nicht (Mit-)Eigentümer ist und die Eigentümerin nicht (Mit-)Schuldnerin. Hat der Ehegatte aber eine gesamtschuldnerische Mithaftung für das Darlehen übernommen, sind die Zinsen steuerlich absetzbar.

Praxis-Tipp Ist ein:e Ehepartner:in Alleineigentümer:in, sollte diese:r als Darlehensschuldner:in auftreten oder die Eheleute sollten ein gesamtschuldnerisches Darlehen aufnehmen. Dann steht einem Werbungskostenabzug garantiert nichts im Weg.