Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: So minimieren Sie Ihre Steuerlast

Auch wenn eine Wohnung leer steht, können Sie die anfallenden Kosten als Werbungskosten steuerlich absetzen.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V) liegen vor, wenn Sie Grundstücke, Wohn- oder Geschäftsgebäude, Gebäudeteile oder Eigentumswohnungen, die Ihnen privat gehören, gegen Bezahlung an andere Personen überlassen. Wenn Sie Aufwendungen für diese Objekte haben, können Sie diese als Werbungskosten bei der Steuer absetzen. Auf diese Weise können Sie Ihre Mieteinnahmen für die Steuer bzw. für das Finanzamt reduzieren.

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Mieteinnahmen und Steuer: Welche Regeln gelten?

Steuerliche Anforderungen des Finanzamts im Zusammenhang mit Mieteinnahmen und -ausgaben sind häufig komplex. Grundsätzlich müssen Sie alle Mieteinnahmen versteuern, die Sie aus der Vermietung oder Verpachtung erhalten, also:

 

  • die eigentliche Miete oder Pacht
  • Entgelte für Nebenräume (Keller, Garagen)
  • Umlagen (z. B. Energiekosten, Müllabfuhr) oder
  • Entgelte für Grund und Boden oder für Werbeflächen auf dem Grundstück

 

 

Achtung: Keine Mieteinnahmen aus steuerlicher Sicht sind Kautionen, die der Mieter vorauszahlen muss. Kann der Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt auf die Kaution zugreifen, weil der Mieter trotz Mahnung seine Miete nicht zahlt oder entstandene Schäden nicht ersetzt, zählt die Kaution in diesem Zeitpunkt zu den Einnahmen.

 

 

Einnahmen sind in dem Jahr anzusetzen, in dem sie dem Vermieter zugeflossen sind (Zuflussprinzip). Deshalb werden auch nachgezahlte Mieten für frühere Jahre im Jahr der Zahlung erfasst.

 

Auch Einnahmen für an Angehörige vermietete Grundstücke/Grundstücksteile sind zu berücksichtigen. Allerdings wird hier ggf. genauer geprüft, ob diese Vermietung wie unter Fremden üblich vereinbart und auch durchgeführt wird.

 

Sie müssen nicht Eigentümer eines Grundstücks sein, um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung haben zu können. Auch als Mieter erzielen Sie bei Untervermietung solche Einkünfte. Vermieten Sie Teile Ihrer im Übrigen selbst genutzten Wohnung vorübergehend, z. B. kurze Zeit an einen Studenten, und übersteigen die Einnahmen 520 EUR im Kalenderjahr nicht, kann aus Vereinfachungsgründen eine Besteuerung unterbleiben.

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Welche Werbungskosten können Sie bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen?

Außer bei Anschaffungskosten oder Herstellkosten, die als Abschreibung ab dem Jahr der Entstehung zu berücksichtigen sind, erfolgt der Abzug von Werbungskosten im Jahr der Zahlung (Abflussprinzip).

 

Typische Werbungskosten sind:

 

  • Abschreibungen auf das Gebäude:  Auch (nachträgliche) Anschaffungskosten oder Herstellkosten eines Gebäudes können nicht im Jahr der Zahlung in voller Höhe abgezogen werden. Sie werden durch Abschreibung auf einen langen Zeitraum als Werbungskosten verteilt. Getrennt vom Gebäude abgeschrieben werden Solar-/Fotovoltaikanlagen. Dasselbe gilt für Gartenanlagen.
  • Erhaltungsaufwendungen (Reparaturkosten): Das sind Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Objekten. Sie sind im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. 
    Achtung: Die Abgrenzung gegenüber nachträglichen Anschaffungskosten und Herstellkosten muss besonders geprüft werden.

 

Sonderfall: Bei Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, kann ein größerer Erhaltungsaufwand auf Antrag gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden.

 

Wenn nach Fertigstellung des Gebäudes eine Baumaßnahme durchgeführt wird, für die der Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer nicht mehr als 4.000 EUR beträgt, kann der Bruttobetrag aus Vereinfachungsgründen als Erhaltungsaufwand behandelt und sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden.

 

Werden zeitgleich verschiedene Baumaßnahmen, die nicht miteinander zusammenhängen, im selben Haus durchgeführt, können Sie die Vereinfachungsregelung für jede einzelne dieser Baumaßnahmen in Anspruch nehmen.

 

Praxis-Beispiel: Vereinfachungsregelung bei verschiedenen Baumaßnahmen

Im Erdgeschoss eines vermieteten Gebäudes wird eine bisher nicht vorhandene Gästetoilette eingebaut, Aufwand 1.500 EUR netto zzgl. 285 EUR Umsatzsteuer. Derselbe Handwerker baut zeitgleich im Obergeschoss ein neues Bad für 3.950 EUR zzgl. 750 EUR Umsatzsteuer ein. Es liegen 2 selbstständige Baumaßnahmen vor, die bautechnisch nicht zusammenhängen. Die Aufwendungen betragen jeweils nicht mehr als 4.000 EUR netto. Damit können die Bruttoaufwendungen in Höhe von insgesamt 6.485 EUR als Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Zahlung abgezogen werden.

 

 

Achtung: Hohe Aufwendungen in zeitnahem Zusammenhang mit der Anschaffung

Wurde ein Gebäude erworben, das zukünftig vermietet wird, und fallen in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung größere Erhaltungsaufwendungen an, die in der Summe (netto) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, sind diese Erhaltungsaufwendungen nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen als anschaffungsnahe Herstellkosten die Bemessungsgrenze der Gebäude-AfA.

 

 

  • Anschaffungskosten für ein anderes, mitvermietetes Wirtschaftsgut als das Gebäude sind mit der linearen Abschreibung gleichmäßig auf die individuelle Nutzungsdauer zu verteilen.

 

Praxis-Beispiel: In eine Mietwohnung wird eine Küche eingebaut. Die Anschaffungskosten der Küche sind gesondert auf die Nutzungsdauer (im Allgemeinen 10 Jahre) abzuschreiben.

 

 

  • Betragen die Anschaffungskosten für ein einzelnes, mitvermietetes Wirtschaftsgut (z. B. Waschmaschine oder Rasenmäher) höchstens 800 EUR (bei Anschaffung nach 2017) ohne Umsatzsteuer, können diese sofort in voller Höhe mit dem Bruttobetrag als Werbungskosten abgezogen werden. 
  • Sonstige Werbungskosten, z. B. Grundsteuer, Müllgebühren, Energiekosten, Schornsteinfegergebühren, Hausversicherungsbeiträge, Verwaltungskosten, Ausgaben für Hausbesitzerverein und Hausmeisterservice, Inseratskosten bei Mietersuche. Fahrtkosten (Pkw 0,30 EUR je gefahrener Kilometer) und Verpflegungspauschalen im Zusammenhang mit der Verwaltung des Grundstücks.

 

Nicht zu den Werbungskosten gehört der Wert der eigenen Arbeitsleistung (ersparte Aufwendungen).

 

Was gilt bei verbilligter oder kostenloser Überlassung einer Wohnung?

Entspricht die tatsächliche Miete nicht der ortsüblichen Marktmiete, muss ggf. geprüft werden, ob eine verbilligte Überlassung vorliegt. Das zeigt ein Vergleich der tatsächlichen Miete zzgl. Nebenkosten (Warmmiete) mit der ortsüblichen Miete zzgl. Nebenkosten. Für verbilligte oder kostenlose Überlassung einer Wohnung gelten besondere Regeln beim Werbungskostenabzug:

 

  • Eine verbilligte oder teilentgeltliche Überlassung liegt vor, wenn die tatsächliche Warmmiete auf Dauer weniger als 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesen Fällen sind die Aufwendungen nur eingeschränkt als Werbungskosten abziehbar. Der Anteil der abziehbaren Aufwendungen ergibt sich aus dem Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete.
  • Beträgt die tatsächlich erhaltene Miete weniger als 10 % der ortsüblichen Warmmiete, liegt eine kostenlose Überlassung vor. Hier ist kein Werbungskostenabzug für die Aufwendungen für die Wohnung möglich.

 

Was gilt bei einem gemischt genutzten Grundstück?

Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt, z. B. teilweise vermietet und teilweise eigengenutzt, ist jede Nutzung für sich zu beurteilen. Bei einer Vermietung liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.

 

Bei der Aufteilung der Aufwendungen sind folgende Grundsätze zu beachten:

 

  • Aufwendungen, die ausschließlich auf eine Nutzung entfallen, sind nur dieser Nutzung direkt (allein) zuzuordnen, z. B. Reparaturen in der vermieteten Wohnung.
  • Aufwendungen, die das Gesamtgebäude betreffen, sind im Verhältnis der Nutzflächen aufzuteilen, z. B. Schuldzinsen, Grundsteuer, Dach- oder Fassadenreparatur.
  • Kosten, die auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten bzw. auf einen unentgeltlich überlassenen Teil des Gebäudes entfallen, sind nicht als Werbungskosten abziehbar. 

 

 

Wie werden Zinsen steuerlich behandelt?

Zinsen für ein Darlehen zur Herstellung oder Anschaffung eines teilweise selbst genutzten und teilweise vermieteten Gebäudes sind auch nur für den vermieteten Teil als Werbungskosten abziehbar.

 

In der Regel wird das ganze Objekt mit Eigen- und Fremdmitteln finanziert, sodass die Schuldzinsen nur anteilig (aufgeteilt nach der Nutzfläche) abgezogen werden können.

 

Eine direkte Zuordnung der Finanzierungskosten zu den Werbungskosten aus Vermietung und der Privatnutzung Verpachtung kann jedoch vorgenommen werden, wenn

 

  • die Anschaffungskosten (Kaufpreis und Nebenkosten) und Herstellungskosten aufteilbar sind. So können beispielsweise die Rohbaukosten im Verhältnis der Nutzflächen, die Innenausbaukosten aber durch direkte Zuordnung auf die unterschiedlichen Nutzungen aufgeteilt werden.
  • unterschiedliche Geldquellen (Eigenkapital und ggf. verschiedene Darlehen) vorliegen, die jeweils einer Nutzung allein zugerechnet werden.
  • ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den der Vermietung zugeordneten Anschaffungskosten und Herstellungskosten vorhanden ist. Dazu müssen die unterschiedlich zugeordneten Aufwendungen jeweils mit den dafür vorgesehenen Mitteln bezahlt werden. Das bedeutet, dass Sie aus unterschiedlichen Geldquellen jeweils getrennte Zahlungen an den Bauunternehmer, die Handwerker oder den Verkäufer des Grundstücks (mit entsprechendem Verwendungszweck bzgl. vermieteter oder selbst genutzter Wohnung) leisten müssen. Die getrennte Zahlung müssen Sie ggf. durch Unterlagen (Kontoauszug) nachweisen.
  • Wird ein vermietetes Haus verkauft und reicht der Veräußerungserlös nicht aus um die bestehende Darlehensverbindlichkeiten zu tilgen, können die noch zu zahlenden Schuldzinsen insoweit als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

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Wann zählt Umsatzsteuer zu den Mieteinnahmen?

Wenn Sie bei einer Vermietung an einen anderen umsatzsteuerlichen Unternehmer auf die grundsätzlich bestehende Umsatzsteuerbefreiung verzichten, also umsatzsteuerpflichtig vermieten, gehören die vom Mieter bezahlte Umsatzsteuer und die durch das Finanzamt erstattete Vorsteuer zu den Mieteinnahmen. Die an das Finanzamt abgeführte und die an die Handwerker bezahlte Umsatzsteuer sind als Werbungskosten abziehbar, insoweit liegen keine Herstellkosten vor. Maßgebend ist jeweils das Jahr der Zahlung. Entfallen die Voraussetzungen für die Umsatzsteueroption innerhalb von 10 Jahren, ist ein in Anspruch genommener Vorsteuerabzug teilweise rückgängig zu machen.


Tipp: Weitere Informationen zu steuerlichen Aspekten rund um das Thema Vermietung und Verpachtung finden Sie in unseren Gestaltungshinweisen zur Anlage V sowie in der Ausfüllhilfe für die Anlage V.

Kann man Werbungskosten auch bei leer stehender Wohnung oder Gebäude absetzen?

Steht ein Gebäude z. B. wegen Mieterwechsel vorübergehend leer und soll es erneut vermietet werden, können die Aufwendungen, die auf die Zeit des Leerstands entfallen, als Werbungskosten abgezogen werden. Ist das Objekt längere Zeit nicht vermietet, sollten Sie dem Finanzamt Gründe angeben, z. B. aufwendige Mietersuche oder langwierige Renovierung in Eigenarbeit. Nur dann gehen die Behörden davon aus, dass Sie weiterhin Einkünfte erzielen wollen. Ansonsten entfällt der Werbungskostenabzug für diese Zeit.

 

Tipp: Informationen rund um das Thema ausländische Einkünfte (z.B. Ferienwohnung im Ausland) finden Sie auch in unseren Gestaltungshinweisen zur Anlage AUS sowie in der Ausfüllhilfe Anlage AUS.

 

Praxis-Tipp: Haben Sie im Laufe des Jahres tatsächlich weniger als 50 % der ortsüblichen Miete erhalten, können Sie bis zum 31.3. des Folgejahres einen Antrag an die Gemeinde (bei Stadtstaaten: an das Finanzamt) wegen teilweiser Rückerstattung der Grundsteuer stellen. Das geht aber nur, wenn Sie den Einnahmeausfall nicht selbst verschuldet haben, d. h. wenn der Mieter trotz Mahnung nicht zahlt oder wenn Sie sich bei Leerstand intensiv um eine Anschlussvermietung bemüht haben.

 

Tipp: Wann muss ich eine Steuererklärung machen? Die Antwort finden Sie hier.