Gebäude: Anschaffungskosten und Herstellkosten berechnen

steuern.de Redaktion
Zuletzt aktualisiert:
14. Dezember 2021
Lesedauer:
7 Minuten
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Was ist bei Anschaffungs- und Herstellungskosten für Gebäude wichtig?

  • Anschaffungskosten sind Kosten, für den Kauf eines Wirtschaftsguts.
  • Herstellungskosten sind sämtliche Material- und Lohnkosten, die bei der Herstellung eines Wirtschaftsguts entstehen.

  • Anschaffungs- und Herstellungskosten sind steuerlich abschreibbar, sie müssen jedoch richtig berechnet werden.

Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Abschreibungen eines Wirtschaftsgutes wie z. B. eines Gebäudes sind die Anschaffungskosten bzw. Herstellkosten. Im Folgenden stellen wir Ihnen vor, wie sich die Anschaffungskosten und Herstellkosten bei Gebäuden zusammensetzen und welche Regeln Sie dabei beachten müssen.

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Was sind Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten?

Anschaffungskosten und Herstellkosten sind wie folgt definiert:

Anschaffungskosten

Zu den Anschaffungskosten eines Wirtschaftsguts zählen alle Aufwendungen, die geleistet werden, um es zu erwerben (Kaufpreis + Nebenkosten) und in einen dem angestrebten Zweck entsprechenden Zustand zu versetzen (z. B. Montagekosten).

Herstellungskosten

Zu den Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts zählen sämtliche Materialkosten und Lohnkosten (z. B. für Architekt:in und Handwerker:in), die bei der Herstellung eines Wirtschaftsguts entstehen. Skonti, Boni und evtl. Zuschüsse reduzieren die Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Tipp Wenn Sie die betriebliche Abschreibung von Gebäuden interessiert, lesen Sie unseren Beitrag Abschreibung von Gebäuden: Diese Regeln müssen Sie beachten!

Achtung: UmsatzsteuerDie in der Rechnung ausgewiesene Umsatzsteuer gehört nicht zu den Anschaffungskosten oder Herstellkosten, wenn diese als Vorsteuer vom Finanzamt erstattet wird.

Wie setzen sich die Herstellungskosten bei Gebäuden zusammen?

Die Herstellungskosten von Gebäuden setzen sich aus folgenden Teilen zusammen:

Art der Aufwendungen Ansatz in der Steuerbilanz

Einzelkosten

  • Materialeinzelkosten
  • Fertigungseinzelkosten
  • Sonderkosten der Fertigung

Gemeinkosten

  • Materialgemeinkosten
  • Fertigungsgemeinkosten
  • Wertverzehr für das Anlagevermögen (Abschreibung)
  • Zinsen für Fremdkapital
     
  • Kosten der allgemeinen Verwaltung
  • Aufwendungen für soziale Einrichtungen des Betriebs
  • Aufwendungen für freiwillige soziale Leistungen
  • Aufwendungen für betriebliche Altersversorgung

Die Aufwendungen gehören zwingend zu den Herstellkosten.

= Mindestansatz







Diese Aufwendungen sind als HK zu behandeln, wenn sie auch handelsrechtlich aktiviert werden.

Werden in Ihrem Betrieb Waren oder andere Wirtschaftsgüter produziert und führt der Betrieb Bücher, müssen Sie die am Bilanzstichtag vorrätigen Bestände mit den Herstellkosten bzw. mit dem niedrigeren Teilwert (= Wiederherstellungskosten am Bilanzstichtag) ausweisen. Vertriebskosten dürfen nicht als Herstellkosten behandelt werden.

In die Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts sind auch angemessene Teile der notwendigen Material- und Fertigungsgemeinkosten (Raumkosten, Lagerhaltung, Transport, Sachversicherungen, Betriebsleitung, Unfallstation, Lohnbüro anteilig), der angemessenen Kosten der allgemeinen Verwaltung (Aufwendungen für Geschäftsleitung, Einkauf, Personalabteilung, Ausbildung, Buchhaltung), der angemessenen Aufwendungen für soziale Einrichtungen des Betriebs (Kantine) und Aufwendungen für die betriebliche Altersversorgung sowie der Wertverzehr von Anlagevermögen, soweit er durch die Herstellung des Wirtschaftsguts veranlasst ist (Abschreibungen, ohne GWG- und Sammelposten und ohne Teilwertabschreibungen), einzubeziehen.
Vertriebskosten dürfen nicht als Herstellungskosten behandelt werden.

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Wie berechnen sich die Anschaffungskosten und Herstellungskosten bei Grundstücken und Gebäuden?

Der "Grund und Boden" sowie das "Gebäude" sind aus steuerlicher Sicht verschiedene Wirtschaftsgüter und deshalb getrennt zu beurteilen.

Wie berechnen sich die Anschaffungskosten?

Die Anschaffungskosten des Grund und Bodens setzen sich aus den folgenden Positionen zusammen:

  • Kaufpreis
  • Nebenkosten (Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und für die Auflassung, Vermessungskosten)
  • Zahlungen an den:die Grundstücksnachbar:in für die Zustimmung zur Grenzbebauung (sofern das Recht auch bei einem Abbruch des Gebäudes erhalten bleibt)
  • Zahlungen an den:die Nachbar:in für eine Zufahrtsbaulast
  • Straßenanliegerbeiträge nach dem Baugesetzbuch
  • Erstmalige Erschließungsbeiträge nach dem Bundesbaugesetz (Kanalbaubeiträge, Kanalanschlussgebühren für den erstmaligen Anschluss an die Abwasseranlagen, Beiträge für außerhalb des Grundstücks befindliche Anlagen zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wasser und Wärme)

Werden Beiträge als Ersatz für bereits vorhandene Anlagen geleistet, können diese im Einzelfall als Werbungskosten sofort abzugsfähig sein, auch wenn sie im zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung geleistet werden.

Wie berechnen sich die Anschaffungskosten bei einem bebauten Grundstück?

Bei einem bebauten Grundstück können nur die Anschaffungskosten des Gebäudes in Zusammenhang mit der Ermittlung von Einkünften über die Abschreibung (AfA) als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden. Die Anschaffungskosten des Grund und Bodens hingegen sind nicht absetzbar. Dies erfordert beim Kauf eines bebauten Grundstücks, dass die Anschaffungskosten aufgeteilt werden. Die Aufteilung der Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten) erfolgt im Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude und Grund und Boden. Diese Aufteilung wird i. d. R. vom Finanzamt im Rahmen der Bearbeitung der Steuererklärung überprüft.

Praxis-Tipp: Aufteilung im KaufvertragIm notariellen Kaufvertrag kann der jeweilige Kaufpreisanteil des Gebäudes und des Grund und Bodens betragsmäßig auch gesondert ausgewiesen werden. Soweit die Aufteilung angemessen ist, wird sie anerkannt. Die vereinbarten Anschaffungskosten werden grundsätzlich der Besteuerung zugrunde gelegt.

Das Finanzamt ist an diese Werte nicht gebunden, wenn Anhaltspunkte für einen Gestaltungsmissbrauch vorliegen. Bei einem wesentlichen Unterschied der im Kaufvertrag ausgewiesenen AK zu den Werten der vorgenannten Kaufpreisaufteilung muss anhand der Gesamtumstände geklärt werden, ob besondere Aspekte (Ausstattungsmerkmale, ursprüngliche Baukosten, Renovierungen, eingeschränkte Nutzbarkeit wegen bestehender Mietverträge, Straßenlärm, Zugang zum Grundstück) eine Abweichung rechtfertigen. Eine Korrektur der von den Vertragsparteien getroffenen Aufteilung ist aber nur geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (BFH, Urteil v. 21.7.2020, IX R 26/19).

Aufwendungen für die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld und andere Geldbeschaffungskosten zählen zu den Finanzierungskosten und stellen keine Anschaffungskosten bzw. Herstellkosten dar.

Falls Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung die anteilige Instandhaltungsrücklage ohne eine gesonderte Zuzahlung übernehmen, müssen Sie darauf achten, dass diese nicht zu den Anschaffungskosten des Grundstücks gehören. Die Grunderwerbsteuer darf deshalb auch nur vom Kaufpreis abzüglich Rücklagenbetrag berechnet werden.

Praxis-Tipp: Inventar gesondert ausweisen Häufig wird auch vorhandene Inventars (z. B. Einbaumöbel) übernommen. Wird im Kaufvertrag der darauf entfallene Teil des Kaufpreises genannt, entfällt darauf keine Grunderwerbsteuer.

Wie berechnen sich die Herstellungskosten bei Gebäuden?

Aus der nachfolgenden Übersicht ersehen Sie, welche Aufwendungen insbesondere zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören.

Planung/Herstellung

Baugenehmigungsgebühren, Architektenhonorar, Aufwendungen für den:die Statiker:in, Aushub der Baugrube, Erddeponiegebühren, Kosten des Rohbaus, der Sanitär-, Elektro- und Heizungsinstallation, Hausanschlusskosten an die Strom-, Gas-, Elektrizitäts-, Fernwärme-, Wasser- und Abwasserversorgung, Aufwendungen für Fenster, Türen, Dach, Fliesen, Verputzarbeiten, Tapeten, Böden. Aufwendungen für die Erstellung der Garage(n) etc.

Mehrkosten für einen behindertengerechten Ausbau (Einbau Treppenlift, Einbau breiterer Türen, großes Bad, überfahrbare Schwellen …) können als außergewöhnliche Belastung berücksichtigt werden. Soweit durch diese Baumaßnahmen aber ein allgemein marktgängiger Wertvorteil erlangt wird, der auch von Nichtbehinderten geschätzt wird, liegen Herstellungskosten des Gebäudes vor.

Eigenleistungen

Aufwendungen für Baumaschinen (Betonmischer, Bohrmaschine, Kreissäge etc.) und Werkzeuge (Wasserwaage, Hammer, ...) sind Herstellkosten, soweit die Geräte in der Bauzeit verbraucht oder abgenutzt werden. Der Wert der eigenen Arbeitsleistung gehört nicht zu den Herstellungskosten.

Sonstiges

Herstellungskosten sind auch Richtfestkosten, Breitbandkabelanschluss, Fahrtkosten zur Baustelle, zu den Handwerker:innen und zum:zur Architekt:in, Anwalts- und Prozesskosten im Zusammenhang mit Baueinwendungen und bei Streitigkeiten mit den Bauhandwerker:innen, Kosten des Einbaus einer Alarmanlage, Aufwendungen für eine Markise, Baukosten einer Hochwasserschutzmauer, Verpflegung der Handwerker:innen, Stromanschluss für einen zum Gebäude gehörenden Elektrofahrzeugstellplatz, etc.

Finanzierungskosten (Zinsen, Notargebühren für die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld) zählen nicht zu den Herstellkosten.

Sonstige Gebühren

Beiträge an die Gemeinde zur Errichtung eines Kinderspielplatzes, Ablösezahlungen an die Gemeinde im Zusammenhang mit der Verpflichtung zum Bau von Garagen oder Kfz-Stellplätzen etc.

Garten

Aufwendungen für das Anpflanzen von Hecken an den Grundstücksgrenzen sowie das Anlegen des Zugangswegs und der Garagenzufahrt gehören bei einem Wohngebäude zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Die übrigen Kosten für eine Neuanlage des Gartens, für eine frei stehende Pergola in einem Ziergarten oder für einen auf dem Grundstück errichteten Kinderspielplatz stellen bei einem Wohngrundstück ein eigenes Wirtschaftsgut dar und sind auf zehn Jahre abzuschreiben. Die Abschreibung kann, soweit das Grundstück vermietet ist und der:die Mieter:in die Gartenanlage mitbenutzen darf, als Werbungskosten abgezogen werden. Die Aufteilung erfolgt nach dem Nutzflächenverhältnis. Aufwendungen für die Instandhaltung (Ersatzpflanzung, Gärtner:in, Dünger) sind, soweit sie die Vermietung betreffen, sofort abziehbare Werbungskosten. Für den Arbeitslohn der:des Gärtner:in oder anderer Handwerker:innen kann bzgl. des Anteils, der auf die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung entfällt, eine Steuerermäßigung beantragt werden.

Welche Besonderheiten gibt es?

Wenn Sie ein Gebäude innerhalb von 3 Jahren nach dem Erwerb abbrechen, unterstellt das Finanzamt einen Erwerb mit Abbruchabsicht. Dies hat zur Folge, dass der noch nicht abgeschriebene Teil der Gebäudeanschaffungskosten (+ Abbruchkosten) als Herstellungskosten des Neubaus gilt.

Kaufen Sie ein Grundstück mit einem wertlosen Gebäude (Bauruine), stellen die gesamten Aufwendungen Anschaffungskosten des Grund und Bodens dar.

Aufwendungen für die Ablösung von Erbbaurechten sind Anschaffungskosten des Grund und Bodens, wenn ein Recht abgelöst wird, um die Beschränkung durch dieses zu beseitigen. Sie gehören zu den Herstellungskosten eines neu errichteten Gebäudes, soweit die vorhandene Bebauung abgerissen wurde. Sie stellen sofort abziehbare Werbungskosten dar, wenn die Abstandszahlungen dem Abschluss eines neuen Erbbauvertrags mit höheren Erbbauzinsen dienen.

Baumaßnahmen nach Erwerb / Fertigstellung

Wird angebaut, aufgestockt, das Dachgeschoss ausgebaut oder eine sonstige Substanzmehrung vorgenommen, liegen in der Regel nachträgliche Herstellungskosten vor. Diese führen bei vermieteten Objekten zu einer Erhöhung der Abschreibungsbeträge.

Soweit Erhaltungsaufwendungen vorliegen, sind sie im Jahr der Zahlung in voller Höhe abzugsfähig. Der Abgrenzung von Reparaturkosten (= Erhaltungsaufwendungen) und nachträglichen Herstellungskosten (= Herstellungskosten) kommt deshalb besonders große Bedeutung zu.


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