Gebäude: Anschaffungskosten und Herstellkosten berechnen

steuern.de Redaktion
Zuletzt aktualisiert:
29. Juli 2021
Lesedauer:
5 Minuten
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Was ist bei Anschaffungs- und Herstellungskosten für Gebäude wichtig?

  • Anschaffungskosten sind Kosten, für den Kauf eines Wirtschaftsguts.
  • Herstellungskosten sind sämtliche Material- und Lohnkosten, die bei der Herstellung eines Wirtschaftsguts entstehen.

  • Anschaffungs- und Herstellungskosten sind steuerlich abschreibbar, sie müssen jedoch richtig berechnet werden.

Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Abschreibungen eines Wirtschaftsgutes wie z. B. eines Gebäudes sind die Anschaffungskosten bzw. Herstellkosten. Im Folgenden stellen wir Ihnen vor, wie sich die Anschaffungskosten und Herstellkosten bei Gebäuden zusammensetzen und welche Regeln Sie dabei beachten müssen.

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Was sind Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten?

Anschaffungskosten und Herstellkosten sind wie folgt definiert:

Anschaffungskosten

Zu den Anschaffungskosten eines Wirtschaftsguts zählen alle Aufwendungen, die geleistet werden, um es zu erwerben (Kaufpreis + Nebenkosten) und in einen dem angestrebten Zweck entsprechenden Zustand zu versetzen (z. B. Montagekosten).

Herstellungskosten

Zu den Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts zählen sämtliche Materialkosten und Lohnkosten (z. B. für Architekt und Handwerker), die bei der Herstellung eines Wirtschaftsguts entstehen. Skonti, Boni und evtl. Zuschüsse reduzieren die Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Tipp Wenn Sie die betriebliche Abschreibung von Gebäuden interessiert, lesen Sie unseren Beitrag Abschreibung von Gebäuden: Diese Regeln müssen Sie beachten!

Achtung: UmsatzsteuerDie in der Rechnung ausgewiesene Umsatzsteuer gehört nicht zu den Anschaffungskosten oder Herstellkosten, wenn diese als Vorsteuer vom Finanzamt erstattet wird.

Wie setzen sich die Herstellungskosten bei Gebäuden zusammen?

Die Herstellungskosten von Gebäuden setzen sich aus folgenden Teilen zusammen:
 

Art der Aufwendungen Ansatz in der Steuerbilanz

Einzelkosten

  • Materialeinzelkosten
  • Fertigungseinzelkosten
  • Sonderkosten der Fertigung

Gemeinkosten

  • Materialgemeinkosten
  • Fertigungsgemeinkosten
  • Wertverzehr für das Anlagevermögen (Abschreibung)

Die Aufwendungen gehören zwingend zu den Herstellkosten.

= Mindestansatz

  • Zinsen für Fremdkapital
  • Kosten der allgemeinen Verwaltung
  • Aufwendungen für soziale Einrichtungen des Betriebs
  • Aufwendungen für freiwillige soziale Leistungen
  • Aufwendungen für betriebliche Altersversorgung

Diese Aufwendungen sind als HK zu behandeln, wenn sie auch handelsrechtlich aktiviert werden.

= maximaler Ansatz

Werden in Ihrem Betrieb Waren oder andere Wirtschaftsgüter produziert und führt der Betrieb Bücher, müssen Sie die am Bilanzstichtag vorrätigen Bestände mit den Herstellkosten bzw. mit dem niedrigeren Teilwert (= Wiederherstellungskosten am Bilanzstichtag) ausweisen. Vertriebskosten dürfen nicht als Herstellkosten behandelt werden.

In die Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes sind auch angemessene Teile der notwendigen Material- und Fertigungsgemeinkosten (Raumkosten, Lagerhaltung, Transport, Sachversicherungen, Betriebsleitung, Unfallstation, Lohnbüro anteilig), der angemessenen Kosten der allgemeinen Verwaltung, der angemessenen Aufwendungen für soziale Einrichtungen und für die betriebliche Altersversorgung (Aufwendungen für Geschäftsleitung, Einkauf, Personalabteilung, Ausbildung, Buchhaltung) sowie der Wertverzehr von Anlagevermögen, soweit er durch die Herstellung des Wirtschaftsguts veranlasst ist (Abschreibungen, ohne GWG- und Sammelposten und ohne Teilwertabschreibungen), einzubeziehen.

Wie berechnen sich die Anschaffungskosten und Herstellungskosten bei Grundstücken und Gebäuden?

Der "Grund und Boden" sowie das "Gebäude" sind aus steuerlicher Sicht verschiedene Wirtschaftsgüter und deshalb getrennt zu beurteilen.
 

Wie berechnen sich die Anschaffungskosten des Grund und Bodens?

Die Anschaffungskosten des Grund und Bodens setzen sich aus den folgenden Positionen zusammen:

  • Kaufpreis
  • Nebenkosten (Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und für die Auflassung, Vermessungskosten)
  • Zahlungen an den Grundstücksnachbarn für dessen Zustimmung zur Grenzbebauung (sofern das Recht auch bei einem Abbruch des Gebäudes erhalten bleibt)
  • Zahlungen an den Nachbarn für eine Zufahrtsbaulast
  • Straßenanliegerbeiträge nach dem Baugesetzbuch
  • Erstmalige Erschließungsbeiträge nach dem Bundesbaugesetz (Kanalbaubeiträge, Kanalanschlussgebühren für den erstmaligen Anschluss an die Abwasseranlagen, Beiträge für außerhalb des Grundstücks befindliche Anlagen zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wasser und Wärme)

Werden Beiträge als Ersatz für bereits vorhandene Anlagen geleistet, können diese im Einzelfall als Werbungskosten sofort abzugsfähig sein, auch wenn sie im zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung geleistet werden.

Wie berechnen sich die Anschaffungskosten bei einem bebauten Grundstück?

Bei einem bebauten Grundstück können nur die Anschaffungskosten des Gebäudes in Zusammenhang mit der Ermittlung von Einkünften über die Abschreibung (AfA) als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden. Die Anschaffungskosten des Grund und Bodens hingegen sind nicht absetzbar. Dies erfordert beim Kauf eines bebauten Grundstücks, dass die Anschaffungskosten aufgeteilt werden. Die Aufteilung der Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten) erfolgt im Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude und Grund und Boden. Diese Aufteilung wird i. d. R. vom Finanzamt im Rahmen der Bearbeitung der Steuererklärung überprüft.

Praxis-TippIm notariellen Kaufvertrag kann der jeweilige Kaufpreisanteil des Gebäudes und des Grund und Bodens betragsmäßig auch gesondert ausgewiesen werden. Soweit die Aufteilung angemessen ist, wird sie anerkannt.

Aufwendungen für die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld und andere Geldbeschaffungskosten zählen zu den Finanzierungskosten und stellen keine Anschaffungskosten bzw. Herstellkosten dar.

Falls Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung die anteilige Instandhaltungsrücklage ohne eine gesonderte Zuzahlung übernehmen, müssen Sie darauf achten, dass diese nicht zu den Anschaffungskosten des Grundstücks gehören. Die Grunderwerbsteuer darf deshalb auch nur vom Kaufpreis abzüglich Rücklagenbetrag berechnet werden.

Praxis-Tipp Häufig wird auch vorhandene Inventars (z.B. Einbaumöbel) übernommen. Wird im Kaufvertrag der darauf entfallene Teil des Kaufpreises genannt, entfällt darauf keine Grunderwerbsteuer.

Wie berechnen sich die Herstellungskosten bei Gebäuden?

Aus der nachfolgenden Übersicht ersehen Sie, welche Aufwendungen insbesondere zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören.

Planung/Herstellung

Baugenehmigungsgebühren, Architektenhonorar, Aufwendungen für den Statiker, Aushub der Baugrube, Erddeponiegebühren, Kosten des Rohbaus, der Sanitär-, Elektro- und Heizungsinstallation, Hausanschlusskosten an die Strom-, Gas-, Elektrizitäts-, Fernwärme-, Wasser- und Abwasserversorgung, Aufwendungen für Fenster, Türen, Dach, Fliesen, Verputzarbeiten, Tapeten, Böden. Aufwendungen für die Erstellung der Garage(n) etc.

Eigenleistungen

Aufwendungen für Baumaschinen (Betonmischer, Bohrmaschine, Kreissäge etc.) und Werkzeuge (Wasserwaage, Hammer, ...) sind Herstellkosten, soweit die Geräte in der Bauzeit verbraucht oder abgenutzt werden. Der Wert der eigenen Arbeitsleistung gehört nicht zu den Herstellungskosten.

Sonstiges

Kosten des Richtfests, Anschluss an das Breitbandkabel (Kabelfernsehen), Fahrtkosten zur Baustelle, zu den Handwerkern und zum Architekten, Anwalts- und Prozesskosten im Zusammenhang mit Baueinwendungen und bei Streitigkeiten mit den Bauhandwerkern, Kosten der Hangabtragung, Kosten des Einbaus einer Alarmanlage, Aufwendungen für eine Markise, Baukosten einer Hochwasserschutzmauer, Verpflegung der Handwerker, Stromanschluss für einen zum Gebäude gehörenden Elektrofahrzeugstellplatz, etc. Finanzierungskosten (Zinsen, Damnum, Notargebühren für die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld) zählen nicht zu den Herstellkosten.

Sonstige Gebühren

Beiträge an die Gemeinde zur Errichtung eines Kinderspielplatzes, Ablösezahlungen an die Gemeinde im Zusammenhang mit der Verpflichtung zum Bau von Garagen oder Kfz-Stellplätzen etc.

Welche Besonderheiten muss ich bei Grundstücken und Gebäuden beachten?

Wenn Sie ein Gebäude innerhalb von 3 Jahren nach dem Erwerb abbrechen, unterstellt das Finanzamt einen Erwerb mit Abbruchabsicht. Dies hat zur Folge, dass der noch nicht abgeschriebene Teil der Gebäudeanschaffungskosten (+ Abbruchkosten) als Herstellungskosten des Neubaus gilt.

Kaufen Sie ein Grundstück mit einem wertlosen Gebäude (Bauruine), stellen die gesamten Aufwendungen Anschaffungskosten des Grund und Bodens dar.

Aufwendungen für die Ablösung von Erbbaurechten sind Anschaffungskosten des Grund und Bodens, wenn ein Recht abgelöst wird, um die Beschränkung durch dieses zu beseitigen. Sie gehören zu den Herstellungskosten eines neu errichteten Gebäudes, soweit die vorhandene Bebauung abgerissen wurde. Sie stellen sofort abziehbare Werbungskosten dar, wenn die Abstandszahlungen dem Abschluss eines neuen Erbbauvertrags mit höheren Erbbauzinsen dienen.


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