Abschreibung von Gebäuden: Diese Regeln müssen Sie beachten

Absetzungsberechtigt ist im Allgemeinen sind die bürgerlich-rechtlichen oder die wirtschaftlichen Eigentümer:innen. Das sind regelmäßig diejenigen, der die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten getragen haben und den Tatbestand der Einkünfteerzielungsabsicht erfüllen.

Lineare oder degressive Abschreibung?

Haben Sie ein Gebäude bereits im Vorjahr oder früher erworben bzw. fertiggestellt und wurde bereits im Vorjahr mit der Abschreibung begonnen, so ist die jeweilige lineare oder degressive AfA fortzuführen.

Haben Sie das Objekt neu hergestellt oder angeschafft können Sie als Bauherr:in/Käufer:in neben der linearen Abschreibung auch die degressive Abschreibung wählen, wenn Sie mit der Herstellung des Gebäudes im Zeitraum zwischen dem 30.09.2023 und dem 1.10.2029 (Zeitpunkt des angezeigten Baubeginns entscheidend, nicht der Bauantrag!) beginnen. Oder das Gebäude im selben Zeitraum anschaffen (entscheidend ist der Zeitpunkt des rechtswirksamen Abschlusses des obligatorischen Vertrages).

Abschreibungsbeginn

Ein:e Bauherr:in kann mit der Abschreibung des Gebäudes ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung (= Bezugsfertigkeit) beginnen. Für den:die Erwerber:in beginnt die Abschreibung mit dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr (Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums). Im ersten Jahr wird die lineare AfA zeitanteilig nach Monaten als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen.

Unentgeltlicher Erwerb

Wurde das Gebäude unentgeltlich durch Schenkung oder Erbschaft erworben, bleiben die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des:der Rechtsvorgängers:in (Schenkung, Erblasser:in) maßgebend. Als Rechtsnachfolger:in (Beschenkte:r, Erb:in) setzen Sie die durch Ihre:n Vorgänger:in begonnene Abschreibung fort. Anders kann es sein, wenn das Gebäude bisher zum Privatvermögen und nun zum Betriebsvermögen gehört.

Wie erfolgt die Abschreibung bei mehreren Gebäudeteilen?

Besteht ein Gebäude aus mehreren selbstständigen Gebäudeteilen, ist jeder Gebäudeteil für sich abzuschreiben. Dabei können unterschiedliche Abschreibungssätze in Betracht kommen. Mehrere selbstständige Gebäudeteile liegen immer dann vor, wenn ein Gebäude unterschiedlich genutzt wird. So kann ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils für fremde oder teils für eigene Wohnzwecke genutzt werden. Jede dieser Nutzungen führt zu einem selbstständigen Gebäudeteil.

Praxis-BeispielSie besitzen ein Dreifamilienhaus.
• Fall 1: Sämtliche Wohnungen sind zu Wohnzwecken vermietet.
• Fall 2: Das EG und das 2. OG sind zu Wohnzwecken, das 1. OG ist an eine Rechtsanwaltskanzlei (Büro) vermietet.

Im ersten Beispielsfall liegt eine einheitliche Nutzung und damit ein Wirtschaftsgut (Gebäude) vor.

Im zweiten Fall handelt es sich um zwei selbstständige Gebäudeteile (EG/2. OG sowie 1. OG) und damit um zwei Wirtschaftsgüter. Die Gesamtanschaffungs-/-herstellungskosten sind im Verhältnis der Nutzflächen auf die beiden Gebäudeteile zu verteilen. Anschließend ist jeder Gebäudeteil für sich abzuschreiben.

Wichtig: Für zu eigenen Wohnzwecken genutzte oder unentgeltlich an andere überlassene Gebäude(teile) ist der Abzug einer AfA als Werbungskosten mangels Einnahmen nicht möglich. Bei späterer Vermietung dieser Wohnung gilt die fiktive Abschreibung, die auf die Zeit der Selbstnutzung entfällt, aber als verbraucht.

Innerhalb der linearen bzw. degressiven Abschreibung sind zwei Arten von Gebäuden zu unterscheiden:

• Wirtschaftsgebäude i.  S.  d. § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG
  sind Gebäude(teile),
  - die zum Betriebsvermögen gehören,
  - die nicht Wohnzwecken dienen und
  - für die der Bauantrag nach März 1985 gestellt wurde.
• andere Gebäude
  sind Gebäude(teile), die die Voraussetzungen für Wirtschaftsgebäude nicht erfüllen.

Bei Inanspruchnahme der linearen Abschreibung werden die Anschaffungskosten oder Herstellkosten gleichmäßig auf die vom Gesetz vorgesehene Nutzungsdauer (ND) verteilt. Die lineare Abschreibung ist grundsätzlich bei allen Arten von Gebäuden im Inland oder Ausland anwendbar.

Lineare Abschreibung von Wirtschaftsgebäude(teile)n

Lineare Abschreibung von Gebäude(teile)n, die keine Wirtschaftsgebäude sind

Für die Anschaffung (spätestens bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung) oder Herstellung neuer Wohnungen kann nach § 7b EStG unter folgenden Voraussetzungen eine Sonderabschreibung als BA oder WK geltend gemacht werden.

• Bauantrag nach 31.8.2018 und vor 1.1.2022 oder nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029.
• Eine bisher nicht vorhandene Wohnung – auch in einem bereits bestehenden Gebäude – wird geschaffen.
• Die AK/HK für die Wohnung einschließlich der Nebenräume überschreiten die Baukostenobergrenze in Höhe von 4.800 EUR bzw. 5.200 EUR(für den Zeitraum nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029) je Quadratmeter Wohnfläche nicht. Unter die Baukostenobergrenze fallen auch nachträgliche AK/HK innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung/Herstellung der Wohnung.
• Die Wohnung wird zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet und stellt keine Ferienwohnung dar.

Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA sind die tatsächlichen AK/HK, höchstens 2.500 EUR bzw. 4.000 EUR (für den Zeitraum nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029) je Quadratmeter Wohnfläche.

Die Sonderabschreibung beträgt im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den drei Folgejahren jeweils bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage und kann neben der linearen Gebäude-AfA steuerlich geltend gemacht werden. In Anschaffungsfällen kann die Sonder-AfA nur vom Erwerber in Anspruch genommen werden.

Entfallen die Voraussetzungen nachträglich oder wird die Wohnung innerhalb von zehn Jahren steuerfrei veräußert, entfällt die Sonderabschreibung rückwirkend und bereits ergangene Steuerfestsetzungen sind rückgängig zu machen.

Eine degressive Abschreibung (AfA) war seit 2006 (Bauantrag oder Kaufvertrag) in Neufällen nicht mehr möglich. Degressive Abschreibungen aus früheren Jahren werden aber mit den bei Beginn der Abschreibung jeweils vorgesehenen Abschreibungssätzen fortgeführt.

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde die Nutzung der degressiven Abschreibung in Höhe von 5% nun zeitlich befristet wieder eingeführt. Sie ist anwendbar für Gebäude, deren Bau zwischen dem 30. September 2023 und dem 1. Oktober 2029 beginnt. Bei gekauften Gebäuden gilt dies, wenn der Kaufvertrag in demselben Zeitraum rechtsgültig unterzeichnet wird.

Beispiel: Ein Wohngebäude wurde im Januar 2024 für 600.000 Euro erworben, wovon 500.000 Euro auf das Gebäude selbst entfielen.

Im ersten Jahr, unter Berücksichtigung einer degressiven Abschreibung von 5%, ergab sich eine Abschreibung von rund 22.917 Euro, berechnet für 11 Monate ab Februar. In den darauffolgenden Jahren wird jeweils eine degressive Abschreibung in Höhe von 5% (bemessen am Restbuchwert) berücksichtigt.

Nach 10 Jahren, mit fortlaufender degressiver Abschreibung, reduziert sich der Buchwert des Gebäudes auf etwa 299.368 Euro. Zu diesem Zeitpunkt erweist sich ein Wechsel zur linearen Abschreibung als vorteilhaft, da sie ab dem 11. Jahr eine gleichmäßige Abschreibung von jährlich etwa 7.484 Euro über die verbleibenden 40 Jahre erlaubte. Dieses Beispiel verdeutlicht, wie der Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibungsmethode zur Optimierung der steuerlichen Vorteile genutzt werden kann, sobald die lineare Methode höhere jährliche Abschreibungen bietet.

Hinweis: Während die degressive Abschreibung angewendet wird, sind zusätzliche Abschreibungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen nicht erlaubt. Sollten solche Abnutzungen dennoch auftreten, ist es möglich, zur linearen Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG zu wechseln, die eine jährliche Abschreibung von 3% erlaubt.

Ein Übergang von der linearen zur degressiven Gebäudeabschreibung oder umgekehrt bzw. ein Wechsel des AfA-Satzes innerhalb der degressiven AfA ist grundsätzlich unzulässig. Bei Gebäuden sind die Abschreibungsmethoden nur zu wechseln, wenn der Eigentümer

• ein zu einem Betriebsvermögen gehörendes Gebäude ins Privatvermögen überführt und vermietet (Entnahme) 

oder

• ein zum Privatvermögen gehörendes, vermietetes Gebäude in einem späteren Jahr zu eigenbetrieblichen Zwecken nutzt (Einlage in das Betriebsvermögen):

Wird ein Gebäude zunächst durch den:die Eigentümer:in selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder unentgeltlich an andere zu Wohnzwecken überlassen und erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt eine Vermietung, bemisst sich die Abschreibung nach den ursprünglichen Anschaffungs-/Herstellungskosten und dem für das Gebäude maßgebenden AfA-Satz. In der Folgezeit kann die AfA aber nur bis zur Höhe des Restwerts abgezogen werden, der von den Anschaffungs- oder Herstellkosten verbleibt, nachdem die fiktive AfA, die auf die Zeit der Selbstnutzung oder unentgeltlichen Überlassung entfällt, abgezogen wurde.

Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Wird ein bebautes Grundstück angeschafft, müssen die Anschaffungskosten auf Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufgeteilt werden. Das Bundesfinanzministerium hat dazu eine Arbeitshilfe zur Aufteilung der Anschaffungskosten für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) veröffentlicht.

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten erhöhen die bisherige Bemessungsgrundlage des Gebäudes. Sie sind von den Erhaltungsaufwendungen abzugrenzen. Lesen Sie in diesem Zusammenhang auch die Stichwörter Reparaturen und Vermietung/Immobilien und Solar-/Fotovoltaikanlagen.

Nachträgliche Herstellungskosten liegen vor, wenn an einem bestehenden Gebäude Aufwendungen für dessen Erweiterung anfallen. Eine Erweiterung liegt in folgenden Fällen vor:

• Aufstockung oder Anbau: Dabei wird zusätzliche Nutzfläche durch Volumenvergrößerung geschaffen.
• Ausbau: Ausbau ist das Schaffen von Wohnraum durch Ausbau des Dachgeschosses oder durch eine unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von anderen bisher zu Wohnzwecken dienenden Räumen.
• Vergrößerung der nutzbaren Fläche, z. B. durch den Anbau eines Balkons oder einer Terrasse.
• Vermehrung der Gebäudesubstanz ohne Vergrößerung der nutzbaren Fläche (z. B. Einbau von bisher nicht vorhandenen Trennwänden, einer Alarmanlage oder einer Sonnenmarkise).

Die Aufwendungen sind nicht sofort abziehbar, sondern führen i. d. R. als nachträgliche Herstellungskosten zu einer Erhöhung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Bei Nettoaufwendungen bis 4.000 EUR kann aus Vereinfachungsgründen sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vorliegen.

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind im Entstehungsjahr so zu behandeln, als ob sie schon zu Beginn des Kalenderjahres vorgelegen hätten. Es ist keine zeitanteilige Berechnung der Abschreibung vorzunehmen. Der Abschreibungszeitraum verlängert sich und endet erst mit der vollen Absetzung der gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Praxis-Beispiel: Die jährliche Abschreibung betrug bisher 2 % von 400.000 EUR. Im August entstehen nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von 10.000 EUR .
Die Abschreibung ab dem Jahr, in dem die zusätzlichen Kosten entstanden sind, beträgt dann 2 % von 410.000 EUR = 8.200 EUR für 12 Monate.

Keine nachträglichen Herstellungskosten, sondern Herstellungskosten für ein anderes Wirtschaftsgut entstehen, wenn das bisherige Gebäude im Wesen geändert und so tiefgreifend umgestaltet oder in einem solchen Ausmaß erweitert wird, dass die eingefügten neuen Teile dem neuen Gebäude das Gepräge geben und die verwendeten Altteile bedeutungs- und wertmäßig untergeordnet erscheinen.

Ebenfalls keine nachträglichen Herstellungskosten, sondern die Herstellung eines neuen selbstständigen Gebäudeteils, liegt vor, wenn durch Erweiterung des Gebäudes zu einer vorhandenen Nutzung eine andere Nutzung hinzukommt.

Praxis-Beispiel: Errichtung eines neuen selbstständigen Gebäudeteils an einem bestehenden Gebäude
Der Steuerpflichtige H besitzt ein Gebäude, das bisher ausschließlich zu betrieblichen Zwecken vermietet wird. Durch eine Aufstockung des Gebäudes wird eine Wohnung eingebaut, die vermietet wird.
Die Aufwendungen für die Wohnung sind keine nachträglichen Herstellungskosten des bisherigen Gebäudes, sondern stellen erstmalige Herstellungskosten für einen neuen, selbstständigen Gebäudeteil (siehe Punkt 2) dar, der unabhängig vom bisherigen Gebäude abgeschrieben wird. Im Jahr der Fertigstellung der Wohnung, ist die AfA zeitanteilig nach Monaten zu berechnen.