Abschreibung von Gebäuden: Diese Regeln müssen Sie beachten

Nutzen Sie als Unternehmer ein Gebäude zur Erzielung von Einkünften, können Sie die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abschreiben, um Steuern zu sparen. Dabei ist es egal, ob Sie einer gewerblichen, freiberuflichen oder nichtselbstständigen Tätigkeit bzw. Vermietung und Verpachtung nachgehen. Die Abschreibungen beschränken sich allerdings nur auf das Gebäude, Gebäudeteile oder Eigentumswohnungen.

 

 

Die Anschaffungskosten für Grund und Boden sind hingegen nicht absetzbar. Im Folgenden stellen wir Ihnen die Methoden der linearen und degressiven Abschreibung vor und erklären, wann Sie welche Methode einsetzen können und was Sie dabei beachten müssen.

 

Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie unter den Stichwörtern

 

- Vermietung/Immobilien

- Abschreibungen/Anschaffungs- und Herstellungskosten

- Reparaturen

 

 

Grundlagen zur Abschreibung von Immobilien

Absetzungsberechtigt ist im Allgemeinen der bürgerlich-rechtliche oder der wirtschaftliche Eigentümer. Das ist regelmäßig derjenige, der die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten getragen hat und den Tatbestand der Einkünfteerzielungsabsicht erfüllt.

 

Lineare oder degressive Abschreibung?

 

Haben Sie ein Gebäude bereits vor 2017 erworben bzw. fertiggestellt und wurde bereits im Vorjahr mit der Abschreibung begonnen, so ist die jeweilige lineare oder degressive AfA fortzuführen.

 

Haben Sie hingegen das Objekt im Jahr 2017 neu hergestellt oder angeschafft, können Sie als Bauherr/Käufer (seit 2006) nur noch die lineare Gebäude-AfA in Anspruch nehmen.

 

Abschreibungsbeginn

 

Ein Bauherr kann mit der Abschreibung des Gebäudes ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung (= Bezugsfertigkeit) beginnen. Für den Erwerber beginnt die Abschreibung mit dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr. Im ersten Jahr wird die lineare AfA zeitanteilig nach Monaten als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen.

 

Unentgeltlicher Erwerb

 

Wurde das Gebäude unentgeltlich durch Schenkung oder Erbschaft erworben, bleiben die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers (Schenker, Erblasser) maßgebend. Der Rechtsnachfolger (Beschenkter, Erbe) setzt die durch den Vorgänger begonnene Abschreibung fort. Anders kann es sein, wenn das Gebäude bisher zum Privatvermögen und nun zum Betriebsvermögen gehört.

 

Wie erfolgt die Abschreibung bei mehreren Gebäudeteilen?

 

Besteht ein Gebäude aus mehreren selbstständigen Gebäudeteilen, ist jeder Gebäudeteil für sich abzuschreiben. Dabei können unterschiedliche Abschreibungssätze in Betracht kommen. Mehrere selbstständige Gebäudeteile liegen immer dann vor, wenn ein Gebäude unterschiedlich genutzt wird. So kann ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils für fremde oder teils für eigene Wohnzwecke genutzt werden. Jede dieser Nutzungen führt zu einem selbstständigen Gebäudeteil.

 

Praxis-Beispiel:
Sie besitzen ein Dreifamilienhaus.
Fall 1: Sämtliche Wohnungen sind zu Wohnzwecken vermietet.
Fall 2: Das EG und das 2. OG sind zu Wohnzwecken, das 1. OG ist an einen Rechtsanwalt (Büro) vermietet.
• Im ersten Beispielsfall liegt eine einheitliche Nutzung und damit ein Wirtschaftsgut (Gebäude) vor.
• Im zweiten Fall handelt es sich um 2 selbstständige Gebäudeteile (EG/2. OG sowie 1. OG) und damit um zwei Wirtschaftsgüter. Die Gesamtanschaffungs-/-herstellungskosten sind im Verhältnis der Nutzflächen auf die beiden Gebäudeteile zu verteilen. Anschließend ist jeder Gebäudeteil für sich abzuschreiben.

 

Wichtig: Für zu eigenen Wohnzwecken genutzte oder unentgeltlich an andere überlassene Gebäude(teile) ist der Abzug einer AfA als Werbungskosten mangels Einnahmen nicht möglich. Bei späterer Vermietung dieser Wohnung gilt die fiktive Abschreibung, die auf die Zeit der Selbstnutzung entfällt, aber als verbraucht.

 

Die Abschreibungsmethoden im Einzelnen

Innerhalb der linearen bzw. degressiven Abschreibung sind 2 Arten von Gebäuden zu unterscheiden:

 

  • Wirtschaftsgebäude,
    sind Gebäude(teile),
    - die zum Betriebsvermögen gehören,
    - die nicht Wohnzwecken dienen und
    - für die der Bauantrag nach März 1985 gestellt wurde.
  • andere Gebäude
    sind Gebäude(teile), die die Voraussetzungen für Wirtschaftsgebäude nicht erfüllen.

 

Lineare Abschreibung von Gebäuden

Bei Inanspruchnahme der linearen Abschreibung werden die Anschaffungskosten oder Herstellkosten gleichmäßig auf die vom Gesetz vorgesehene Nutzungsdauer (ND) verteilt. Die lineare Abschreibung ist grundsätzlich bei allen Arten von Gebäuden im Inland oder Ausland anwendbar.

 

Lineare Abschreibung von Wirtschaftsgebäude(teile)n

 

PersonenkreisBauherr oder Erwerber
Bauantrag/Kaufvertrag

a) nach März 1985 und vor 2001

b) nach 2000

AfA-Satz (unterstellte Nutzungsdauer)

a) 4 % (Nutzungsdauer 25 Jahre)

b) 3 % (Nutzungsdauer 33,3 Jahre)

BemessungsgrundlageAnschaffungs-/Herstellungskosten
AfA im Erstjahr zeitanteilig

 

 

Lineare Abschreibung von Gebäude(teile)n, die keine Wirtschaftsgebäude sind

 

PersonenkreisBauherr oder Erwerber
AfA-Satz (auch bei Erwerb)

Fertigstellung

a) vor 1.1.1925

2,5 %
b) nach 31.12.1924 2 %
BemessungsgrundlageAnschaffungs-/Herstellungskosten
AfA im Erstjahr zeitanteilig

 

 

Degressive Gebäudeabschreibung

Eine degressive Abschreibung (AfA) ist seit 2006 (Bauantrag oder Kaufvertrag) in Neufällen nicht mehr möglich. Degressive Abschreibungen aus früheren Jahren werden aber mit den bei Beginn der Abschreibung jeweils vorgesehenen Abschreibungssätzen fortgeführt. Auf eine detaillierte Darstellung der zahlreichen Abschreibungsvarianten wurde daher verzichtet. 

 

Wechsel der Abschreibungsmethoden und Nutzungsänderungen

Ein Übergang von der linearen zur degressiven Gebäudeabschreibung oder umgekehrt bzw. ein Wechsel des AfA-Satzes innerhalb der degressiven AfA ist grundsätzlich unzulässig. Bei Gebäuden sind die Abschreibungsmethoden nur zu wechseln, wenn der Eigentümer

  • ein zu einem Betriebsvermögen gehörendes Gebäude ins Privatvermögen überführt und vermietet (Entnahme) 

bisherige Bemessungsgrundlage
Anschaffungs-/Herstellungskosten
bisherige AfA linear oder degressiv
EntnahmewertTeilwert
künftige BMG Teilwert
künftige AfA linear 2 %
Summe der weiteren AfA bis zum Teilwert

 

 

oder

 

  • ein zum Privatvermögen gehörendes, vermietetes Gebäude in einem späteren Jahr zu eigenbetrieblichen Zwecken nutzt (Einlage in das Betriebsvermögen):
bisherige Bemessungsgrundlage Anschaffungs-/Herstellungskosten
bisherige AfA linear oder degressiv
EinlagewertTeilwert
künftige BMG

wenn bisher vermietet;

 

1. Einlagewert > AK/HK:

>> Einlagewert abzgl. bereits in Anspruch genommener AfA

 

2. Einlagewert < AK/HK und > fortgeführte AK/HK:

>> fortgeführte AK/HK

 

3. Einlagewert (Teilwert) < fortgeführte AK/HK:

>> Einlagewert

künftige AfA linear 3 %, wenn Bauantrag des Gebäudes nach März 1985, sonst 2%
Summe der weiteren AfA bis zum Einlagewert

 

Wird ein Gebäude zunächst vom Eigentümer selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder unentgeltlich an andere zu Wohnzwecken überlassen und erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt eine Vermietung, bemisst sich die Abschreibung nach den ursprünglichen Anschaffungs-/Herstellungskosten und dem für das Gebäude maßgebenden AfA-Satz. In der Folgezeit kann die AfA aber nur bis zur Höhe des Restwerts abgezogen werden, der von den Anschaffungs- oder Herstellkosten verbleibt, nachdem die fiktive AfA, die auf die Zeit der Selbstnutzung oder unentgeltlichen Überlassung entfällt, abgezogen wurde.

 

Anschaffungs- oder Herstellungskosten

 

Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Wird ein bebautes Grundstück angeschafft, müssen die Anschaffungskosten auf Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufgeteilt werden. Das Bundesfinanzministerium hat dazu eine Arbeitshilfe zur Aufteilung der Anschaffungskosten für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) veröffentlicht.

 

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten erhöhen die bisherige Bemessungsgrundlage des Gebäudes. Sie sind von den Erhaltungsaufwendungen abzugrenzen. Lesen Sie in diesem Zusammenhang auch die Stichwörter Reparaturen und Vermietung/Immobilien und Solar-/Fotovoltaikanlagen.

 

Nachträgliche Herstellungskosten liegen vor, wenn an einem bestehenden Gebäude Aufwendungen für dessen Erweiterung anfallen. Eine Erweiterung liegt in folgenden Fällen vor:

 

  • Aufstockung oder Anbau: Dabei wird zusätzliche Nutzfläche durch Volumenvergrößerung geschaffen.
  • Ausbau: Ausbau ist das Schaffen von Wohnraum durch Ausbau des Dachgeschosses oder durch eine unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von anderen bisher zu Wohnzwecken dienenden Räumen.
  • Vergrößerung der nutzbaren Fläche, z. B. durch den Anbau eines Balkons oder einer Terrasse.
  • Vermehrung der Gebäudesubstanz ohne Vergrößerung der nutzbaren Fläche (z. B. Einbau von bisher nicht vorhandenen Trennwänden, einer Alarmanlage oder einer Sonnenmarkise).

 

Die Aufwendungen sind nicht sofort abziehbar, sondern führen i. d. R. als nachträgliche Herstellungskosten zu einer Erhöhung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Bei Nettoaufwendungen bis 4.000 EUR kann aus Vereinfachungsgründen sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vorliegen.

 

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind im Entstehungsjahr so zu behandeln, als ob sie schon zu Beginn des Kalenderjahres vorgelegen hätten. Es ist keine zeitanteilige Berechnung der Abschreibung vorzunehmen. Der Abschreibungszeitraum verlängert sich und endet erst mit der vollen Absetzung der gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

 

Praxis-Beispiel: Die jährliche Abschreibung betrug bisher 2 % von 400.000 EUR. Im August 2017 entstehen 10.000 EUR nachträgliche Herstellungskosten.
Die Abschreibung ab 2017 beträgt 2 % von 410.000 EUR = 8.200 EUR.

 

Keine nachträglichen Herstellungskosten, sondern Herstellungskosten für ein anderes Wirtschaftsgut entstehen, wenn das bisherige Gebäude im Wesen geändert und so tiefgreifend umgestaltet oder in einem solchen Ausmaß erweitert wird, dass die eingefügten neuen Teile dem neuen Gebäude das Gepräge geben und die verwendeten Altteile bedeutungs- und wertmäßig untergeordnet erscheinen.

 

Ebenfalls keine nachträglichen Herstellungskosten, sondern die Herstellung eines neuen selbstständigen Gebäudeteils, liegt vor, wenn durch Erweiterung des Gebäudes zu einer vorhandenen Nutzung eine andere Nutzung hinzukommt.

 

Praxis-Beispiel: Errichtung eines neuen selbstständigen Gebäudeteils an einem bestehenden Gebäude
Der Steuerpflichtige besitzt ein Gebäude, das bisher ausschließlich zu betrieblichen Zwecken vermietet wird. Durch eine Aufstockung des Gebäudes wird eine Wohnung eingebaut, die vermietet wird.
Die Aufwendungen für die Wohnung sind keine nachträglichen Herstellungskosten des bisherigen Gebäudes, sondern stellen erstmalige Herstellungskosten für einen neuen, selbstständigen Gebäudeteil dar, der unabhängig vom bisherigen Gebäude abgeschrieben wird. Im Jahr der Fertigstellung der Wohnung, ist die AfA zeitanteilig nach Monaten zu berechnen.

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